房地产营销策划-枫尚豪园别墅推广方案最终1.ppt

按实物的本来面目去认识它按实物的应有面目去创造它 帕特里克·格迪斯 市场调研总结 通过对具有代表性的项目进行走访、调研，得出如下结论： 1、同物业类型产品多集中在德州市新城区，以花园洋房、联排别墅为主； 2、调查项目物业类型均比较齐全，涵盖多层、高层、花园洋房等； 3、开发商注重景观环境营造，注重景观细节处理； 4、花园洋房定价在同项目或同区域普通住宅销售价格的1.8-2倍，且市场认可度高，销售情况均比较好； 5、配套设施齐全，多配有高档酒店、会所、商场等； 6、目标人群以大型企业高管、私企老板、个体工商户、投资人为主； 7、产品入市时机把握准确，均在市场行情最好时推出； 8、本案同区域不存在竞争项目。 如何发挥优势、抓住机会、淡化劣势、规避威胁将成为营销推广工作的重点 注：产品定价、营销成本此方案中暂不做说明。 传播战术 三部曲 规模 产品 人 “大” “高” “上” 大公馆 高品质 人上人 2、推广策略 媒体传播：明线大众推广 渠道传播：暗线小众传播 传播战术 两条线 目标： 借助人，传播人，寻找人 2、推广策略 媒体战术 三路封杀 一：工地围墙 二：户外——通过对户外的占有，抢占进出德州及衡德工业园的第一视线。 选择：龙门架、高炮、楼顶广告位、电子屏幕 核心：衡德工业园内/104国道沿线/德州市城区/河北数个县市城区。 三：报纸——利用高端报纸展示项目高贵品质，借助信息传达琐住目标客源。 选择：德州日报、齐鲁晚报、衡水日报、燕赵都市报。 核心：面向党政机关、企事业单位等社会高层人群发放的报纸。 2、推广策略-媒体传播 阶段推广执行 8月—9月中 9月中—10月中 10月中—11月 第一阶段 第二阶段 第三阶段 推广核心：大公馆·高品质·人上人 2、推广策略-媒体传播 第一阶段：8—9月中 推广内容：规模（纯别墅、大规模、气势磅礴、领袖风范） 推广概念：大公馆 推广方式： 户外主题——大公馆 宣传物料——项目总体规划展示（体现规模庞大、气势恢宏） 围墙主题——大公馆 2、推广策略-媒体传播 第二阶段：9月中—10月中 推广内容：产品（异域风情、豪华大气、环境优美、领袖风范、尊贵商务） 推广概念：高品质 推广方式： 户外主题——大公馆/高品质（注重景观和产品细节的体现） 宣传物料——建筑单体及内部景观展示（体现优质环境、异域风情） 现场物料——售楼处欧洲风格艺术品陈设 围墙主题——大公馆/高品质（建筑细节及景观主题） 2、推广策略-媒体传播 第三阶段：10中—11月开盘 推广内容：人（尊贵、领袖、核心、精英、专业） 推广概念：人上人 推广方式： 户外主题——大公馆/高品质/人上人（配合会馆体验、酒会等活动） 宣传物料——综合展示（并传递开盘信息） 围墙主题——大公馆/高品质/人上人（以入住后的构想为主题） 2、推广策略-媒体传播 怎么找人？ 用什么样的沟通方式？ 传递什么信息？ 达到什么目的？ 1、直接找人——低调小众传播 2、间接找人——借助公关、事件 渠道推广 2、推广策略-渠道传播 直接找人 借助 1、开发商人际 2、销售代理人际 3、各行业公关经理（提成制） 目标对象：市政官员、企业高管、各行业富人圈、银行、车行等 达到目标：形成人际传播网，一线、二线…逐步扩大，加深顶级住宅的初步印象。 2、推广策略-渠道传播 A 人际传播网络的建立 政府 银行 车行 商会 传播方式：人际关系/参加政府相关经济论坛 传播方式：品牌联合组织PR活动 传播方式： 邀请商界人士聚会、讲座等 传播方：人际关系/参加政府相关经济论坛 2、推广策略-渠道传播 * 枫尚豪园别墅营销推广策略 Maketing promotion plan 目录 First 序论 Second 项目分析定位 市场调研SWOT分析产品分析定位 市场定位目标人群定位 Third 营销推广策略 营销策略推广策略 First序论 背景 本案位于衡德工业园内，占地三百余亩，一期为两至三层联排和双拼别墅，已全部封顶，面积区间为263-334平，北欧建筑风格；样板体验示范区已建成并对社会开放，计划于下半年投入市场，目前本案在德州市场宣传力度不够，知名度较低，影响力不足。现我司针对本案实际情况，进行营销推广整合