杭州万象城项目ymdg.ppt

写字楼分析 钱江新城写字楼的需求分析 根据CBD一般特性，认为其对各项条件的具备程度如下： 计算获得各行业对CBD的偏好度如下： 写字楼分析 钱江新城写字楼的供给分析 钱江新城写字楼供应分为核心区供应与非核心区供应，其中前者供应情况如下： 写字楼分析 钱江新城写字楼的供给分析 非核心区供应情况如下： 写字楼分析 钱江新城写字楼的供需匹配分析 基于前文分析，获得未来钱江新城写字楼市场的逐年供求匹配情况如下： 结论： 钱江新城区域在2008年将达到第一个供应高峰。由于新楼盘上市，有一个招商及逐步入住的过程，因此入住率将处于一个较低的水平；至2012年随着CBD的逐步成熟，入住率将稳定在86%左右，达到一个较为合理的水平。 写字楼分析 本写字楼项目的定位建议 档次定位： 参照钱江新城CBD特性，建议甲级为宜 目标客户定位：参照各行业未来对办公空间的需求增速大小，认为信息技术、专业咨询、 贸易行业将成为为主要客户来源行业。参照钱江新城辐射全省的定位，认 为公司（区域）总部为新城内客户的主要构成。 面积分割建议：以300-500平方米的面积分割为主体既与杭州市企业偏好相符，又与新城 的目标客户定位相符。同时考虑市场有部分大面积写字楼需求，建议小部 分供应500－1000平方米面积分割。 租售价格建议： 参照杭州写字楼市场以为2-4元为租金主体，同时对6元以上物业亦有较 大需求的情况，钱江新城作为CBD，其租金定位应较主体略高，建议租 金均价为4.6元/平方米/天，平均售价13403元/平方米。 （考虑到CBD的成熟过程及招租策略，建议先期租金/价格在60％左右） 入住率预测 ： 平均入住率约为86% 入市时间建议：建议于2007年入市 写字楼总结 总结 根据杭州的开发政策，杭州老城区难以再进行大规模的开发，随着城市重心的东移，未来的办公中心区会出现在钱江两岸 。 政府对钱江新城CBD的打造是坚定的，但同时可能受到杭州传统的几大商务集中区的挤压 。 CBD构成产业生产制造、贸易、金融、信息技术、专业服务业的未来发展趋势将延续近年来的良好发展态势。 租户对钱江CBD看好，并选择在钱江CBD具一定规模的前提下实施进入 通过模型分析，未来钱江CBD的供需情况将明显好于杭州整体的供需情况。 市场 产业定位：以具杭州本地特色的产业：生产制造、贸易、金融、信息技术、专业服务业为主 档次定位：甲级 项目定位：与CBD相匹配的高品质甲级写字楼 租售建议： 租金建议为4.6元/平方米/天，售价建议13403元/平方米 定位 酒店篇 写字楼篇 商业物业篇 地块分析篇 执行总结篇 宏观环境篇 区域分析篇 住宅篇 分析思路 酒店分析思路 酒店、租客访谈 钱江新城规划 五星级 酒店 四星级 酒店 市场现状未来预测 市场现状 未来预测 钱江新城供应预估 竞争性 钱江新城需求预测 四、五星级市场比较 酒 店 定 位 现有供应： 截至2004年，杭州市共有四星级以上酒店30家，其中四星级20家，五星级酒店10家。四星级以上酒店的房间供应数量为8582个。 酒店分析 历史描述： 1996-1999年为供应高峰期，四年间，杭州市四星级以上酒店的供应量（3604间）已超过了前二十年供应量的总和（3540间）。2000年后，供应趋缓，总供应量仅为1438间。 供应市场分析 消费者偏好与意向总结 商业定位建议 业态组合建议 业态组合建议 商业定位建议 业态组合建议 如下图，除大卖场（33%）、大型餐饮（60%）、普通商户（39%）对购买较感兴趣外，其他商户基本偏好于租赁形式。 ShoppingMall需要形成购物整体氛围。 基于上面二因素考虑，建议本物业采取租赁形式。 商业定位建议 租售建议 百货 如华润自营百货，建议采用杭州市普遍采取的扣点形式。参照杭州大厦、银泰百货等5个可比案例，通过商圈成熟度、地段、档次等因素修正，建议扣点形式如下：化妆品12%-15%，鞋类9%-17%，服饰13