矿业权评估10个问题.pptVIP

4、规范评估报告的要点 1、合规性 （1）法律、法规、规章、政策；评估准则、指南、指导意见。 （2）所有表述、格式、内容必须合规。 （3）履行完整、必要的评估程序。 2、依据的全面、时效性 （1）法律、法规、规章、政策；评估准则、指南、指导意见 （2）取价依据（市场价格、定额、费用等） （3）产权依据（各种合法、真实的权属证明文件）（有时侯也是取价依据） 3、评估方法的合理性 （1）选择方法的依据（准则、企业现状、价值类型、资料可得性） （2）方法公式或模型的正确性 （3）参数定义的准确性、取值的正确性等 4、评估值高低 （1）目标趋向不一致：交易与合规） （2）评估模拟的市场条件、价值类型，与交易时的市场条件、交易方式、价值类型的差异，导致不同的判断结论。 （3）评估师参数取值的选择判断，会导致不同的结论。 5、评估错误 （1）计算错误；（公式计算、合计汇总） （2）判断错误；（定性判断依据不足、依据与结果矛盾） （3）表述错误；（专业名词的表述不科学） （4）逻辑关系：（因、果矛盾） 2、完全不同于房地产、土地、资产评估重置成本的概念 （1）“重置勘查工作成本法”的购建，与当时的100%价款评估实践有直接关系（市场和技术范畴成本概念的差异） （2）值得注意，在某种程度上这也能够作为企业账面资产的采矿权（或探矿权）在公允价值计量评估即“以财务报告为目的的矿业权评估”中，大幅增减的合理性的解释，尽管有时对企业损益产生了颠覆性的影响。 （3）也应当注意：评估实践中存在外购矿业权取得成本的另一种成本法，这是基本准则偏离条款允许的 评估准则不限制评估方法的使用。 评估准则的功能之一是： 实践的总结。存在实践，就应当予以规范 3、收益年限的非预测/可计算性 与房地产、资产和土地以及会计准则8号的资产减值测试中的收益法均不同的是：矿业权评估不存在预测期和期后终值的处理的两阶段模型。 如“前三后五”，预测期仅仅五年，在五年中，各个参数都能够做到依据相对充分，即国外估价理论提到的“可以预见的未来，是收益预测方法的根本” 是否沿袭了《经济评价》体系，暂且不论。但有一种解释是：基于矿产资源储量的可预见性（前面提到的方法选择的依据就是勘查阶段以及对应不同可靠程度的资源储量）和依据相对充足的生产规模，能够确定且是计算确定收益年限，所以“评估计算年限”的提法是很科学的。 讲这点的目的是：希望行业能够统一对外解释我们的理论（我们毕竟没有准则释义、没有一本与收益法理论相容的，经济评价又不能够反映估值领域的问题） 3、收益年限的非预测/可计算性（续） 值得注意的是： （1）非矿资产（固定资产、土地使用权及其他长期资产）的寿命年限与“评估计算年限”的相互关系： 3、收益年限的非预测/可计算性（续） （2）很敏感的是：固定资产投资、后续勘查投资的“投资强度”（矿业权评估称”基建年限”）。这与资产评估依据企业规划、投资计划确定投资强度的思路很不相同。基建年期、以及每年的投资额的随意性会受到质疑。 （3）“参数指导意见”提出的原则，能够帮助评估师澄清责任，保护“现阶段”的做法，但并不说明其正确，也不能帮助评估师如何去操作。 4、投资与成本费用 （1）本质上讲，投资和成本是 “资本性支出”和“费用性支出”的界限问题。基于这样的思想，在“参数指导意见中”提出对土地（土地租50年的租金就表现为使用权价格，作为投资；租1年甚至3年就作为费用，50年一次投入后期进入成本的逐年摊销额与年租金大体一致）部分维简费的处理原则 4、投资与成本费用 （2）“成本费用” 的准确理解与费用界定，能够帮助操作。经济评价以及矿山设计与企业财务会计核算的差异，应当引起评估师的关注。费用不存在与矿产品相关的问题（是企业的会计年度的不能归属于产品的费用），成本也存在口径的问题。特别是企业集团，评估中应分析财务会计费用核算的内容，产品应当承担的费用，采用分摊的原则处理。 在市场经济体制建立的同时，会计核算体系多次发生重大变化，跟随经济评价进行评估的做法，难以满足矿业权评估实践要求；不具备会计知识和阅读报表能力的评估师，能够很好进行评估，难以想象。 4、投资与成本费用（续） （3）资产负债表中固定资产账面价值是什么？（拟发布的利用财务报告指导意见进行了说明） ? ? ? ? …… ? ? ? ? 运输工具 ? ? ? ? 机器设备 ? ? ? ? 其中：房屋、建筑物 ? ? ? ? 四、固定资产账面价值合计 ? ? ? ? …… ? ? ? ? 运输工具 ? ? ? ? 机器设备 ? ? ? ? 其中：房屋、建筑物 ? ? ? ? 三、固定资产减值准备累计金额合计 ? ? ? ? …… ? ? ? ? 运输工具 ? ? ? ? 机器设备 ? ? ? ? 其中：房屋、建筑物 ? ?