房地产前期定位策划中应注意问题.docVIP

房地产前期定位策划中应注意的问题 影响房地产前期定位策划的因素,如应高度重视市场调查和预测,掌握项目所在区域的经济发展状态、人文环境、消费者特点、市场需求特点,要善于抓住市场的空白点,找准切入点,从而使策划方案具有一定新意,并与市场需求吻合。主要内容有：一、房地产前期定位策划的含义及作用二、房地产前期定位策划应注意的问题(一)重视市场调查分析(二)抓住市场空白点,找到突破口(三)策划方案要符合市场的需求(四)策划方案要具有前瞻性(五)策划方案要易于操作 房地产开发项目的前期定位策划关系到开发项目运作的成败。在进行房地产前期定位策划过程中,应高度重视市场调查和预测,掌握项目所在区域的经济发展状态、人文环境、消费者特点、市场需求特点,要善于抓住市场的空白点,找准切入点,从而使策划方案具有一定新意,并与市场需求吻合。 HYPERLINK /Article/%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20http://Search.aspx?q=%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E9%A1%B9%E7%9B%AE%E7%AD%96%E5%88%92 \t _blank 房地产项目策划 HYPERLINK /Article/%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20http://Search.aspx?q=%E5%89%8D%E6%9C%9F%E5%AE%9A%E4%BD%8D%E7%AD%96%E5%88%92 \t _blank 前期定位策划 HYPERLINK /Article/%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20http://Search.aspx?q=%E5%B8%82%E5%9C%BA%E8%B0%83%E6%9F%A5 \t _blank 市场调查 他们对住宅的要求也在向小康型转变，对产品的功能、规划、设计、户型、开发档次、室内单一素质不再是决定消费者购买的充分理由，通常物业的综合面影响很大，策划人员要特别注意。策划要适应并吻合市场的需要，自始至终要以客户需求为导向，客户需要什么样的房子就建造什么样的房子，永远以市场需求为依据，要随市场的变化而变化，要能够造就市场，甚至创造市场。策划人员要时刻掌握所策划项目的变化信息，预测策划对象的变化趋势，掌握随机应变的主动性，必须经常广泛了解、全面搜集和及时分析并加工处理这些信息，为策划提供具有真实性、时效性、系统性和可靠的信息资料。为此，策划人员一定要和该项目的相关人员进行经常性的、充分的沟通，这是很多开发商和策划人员最容易忽略的地方，因为在房地产开发的过程中，各种方案都是在不断的调整和完善中的，策划方案也一定要顺应这种变化。方面或主要方面时，要对策划目标作必要的调整，对策划方案进行修正，以保证策划方案与调整后的策划目标相一致，否则，(四)策划方案要具有前瞻性性、预见性。 一、 说成本估算????? 成本估算目前普遍认为是做预算的事，其实不然，预算、概算有资料可依、有数据可查，????? 是项目基本上看得清摸得着了，因此只是一个量化的过程；估算却是通常在只有一个想法的基础上算这本账，简单讲就是给你一块地找出个最赚钱的办法来，这时候经验将起到至关重要的作用。一般的房地产策划公司都有项目可行性研究这项业务范围，或许是市场经济条件下的缘故，这里面做的可行性报告都是可行的，一个笑话！既是要行了为什么还要论证可行不可行。先不管这个问题，算好一笔经济帐，做好成本估算是一个策划公司最起码的技术。????? 目前业界（就我所知道的长沙大多数策划公司）的房地产开发成本算法有两种做法：第一种，简单的拍脑壳做法，先定下利润目标，然后算成本，一页A4纸全部搞定，操作这种方法的策划人大多不理解建筑专业知识，对价格构成，基本价格水平没有一个全面的了解，以往做过的案例，网上的数据构成了这个算法的基础，准确讲这还称不上是工程上讲的那种凭经验做估算的“拍脑壳”做法；第二种算法可以归纳为“学院派”做法，计算蓝本为广洲大学一位贾博士的参考书，或是流传在网上一个关于上海房地产成本估算的贴子，二者计算方法如出一辙，有较强的理论性，总的成本分为开发成本，开发费用两类，是一种静态的计算方法，与实际开发过程的成本构成内容相差较大，例如在前期工程费中对筹建开办费的理解、计算是不合实情的，开发成本对开发间接成本计算则是忽略了，加之开发费用中管理费用没有分清直接成本、间接成本，开发商一方的经营管理等间接费计算完全与实际操作脱节。????? 目前国家对房地