土地承租人於承租土地上自费建屋之相关税务规定.PDFVIP

土地承租人於承租土地上 自費建屋之相關稅務規定 國富浩華聯合會計師事務所 蔡淑滿會計師 壹、前言 : 部分承租人 (營利事業 )向出租人 (可能為個人或營利事業 )承租土地 , 並於該 土地上興建房屋使用, 惟該房屋之起造人可能為出租人或承租人, 其營利事業所 得稅及營業稅均有不同之規定 ,若稍有疏失 ,即可能誤用 ,故特予以整理說明。 貳、租地建屋登記為出租人 ,承租人負擔全部建造費用之相關規定及處理 : 一、出租人部分: 出租人 相 關 內 容 相關解釋令 (一)租賃所得之計算 : 1.財政部 960316 依建物之營建總成本, 按租賃期間平均計算各年度租賃收 台財稅字第 入加計當年度收取之現金為其租賃收入總額, 於減除必要 09604517910號 損耗及費用後, 核算各年度租賃所得。 函 (二)遇有解約或建物出售時 : 2.財政部 971016 除當期收取之現金外 , 原訂租賃期間內 , 依建物之營建總 台財稅字第 成本平均計算各年度租賃收入, 如遇有解約或建物出售時, 09704545790號 個 應就剩餘租賃期間應歸屬之建造成本歸課土地出租人租賃 函 契約解約年度或建物出售年度之租賃收入 , 且得減除租賃 3.財政部 861227 的必要費用。 台財稅第 (三)租金顯較一般租金為低者之處理 : 861932893號函 依據上開規定計算之租金 ,顯較當地一般租金為低者 ,稽 徵機關得依規定 , 參照當地一般租金調整計算租賃收入。 (四)租賃損耗及費用之提示 : 出租人於計算租賃所得時, 如未能提示必要損耗及費用確 人 實證據者 , 准予按所得年度財產租賃必要損耗及費用標準 有關出租建物固定資產之費用率減除必要損耗及費用。 (五)須否課徵契稅 : 承租人以地主名義建屋供自用係屬租賃行為 , 非屬「不動產 之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有取得所有權者」, 自無申報投納契稅問題。 1 出租人 相 關 內 容 相關解釋令 (一)租金收入之計算 : 1.財政部 960316 1.租金收入之認列 : 台財稅字第 建物營建總成本按租賃期間分攤, 加計當年度收取之現 09604517940號 金為租賃收入總額,當年度租賃期間未滿一年者 , 應按 令 月比例計算當年度收入。 2.財政部 960316 2.開立發票報繳營業稅 :