2016年2月_房产电商市场简报.pptx

2016年2月市场简报 业务发展中心 2016.03.01 报告框架 4、市场总结 1、宏观大势 2、房产市场 3、行业动态 政策层面 契税下调降低购房成本，将进一步刺激刚需/改善需求释放，更好发挥房地产经济的支柱作用。 2月19日，财政部发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，针对房地产交易环节契税、营业税进行调整，契税方面： 首套房90平方米及以下的减按1%的税率征收，90平方米以上减按1.5%的税率征收； 二套房90平方米及以下的减按1%的税率征收，90平方米以上减按2%的税率征收； 营业税方面，个人购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售免征营业税； 中央政府 表1：调整前后契税税率及营业税税率对比 表2：购买200万房屋契税调整前后购房成本节约情况 政策层面 围绕中央指导精神，地方聚焦农民买房和棚改，主要有三方面： 地方政府 对进城买房的农民给予财政补贴：譬如江西对首次购买城镇住房的符合条件的农民给予财政补贴，并按规定享受税收优惠政策，探索将农民工与个体工商户纳入住房公积金制度范围； 用购租并举、政府买房等手段促去化：譬如山东将建立购租并举的住房制度，鼓励购买/改造商品房，同时鼓励存量房作为公租房/安置房等； 加大棚改的货币化安置；譬如湖南，确定今年棚改货币化安置比例不得低于50%，对安置比例高的地区和项目将给予资金倾斜；公租房从2017年起不再新建，全部通过租赁市场解决，而政府给予租金补贴。 附：1月分地方出台政策列表 报告框架 4、市场总结 1、宏观大势 2、房产市场 3、行业动态 土地成交 成交面积创五年同期最低，各线城市均大幅降温。 300城经营性土地共出让305幅，较上月下跌60%；成交建筑面积2691万平方米，环比骤降66%，为近五年1月份新低，成交金额1049亿元，环比大跌23%。主要原因： 行业周期影响，城市大多尚未完成2016年土地出让计划，地方政府对于土地供应也较为谨慎 需求热度降温， 经历2015年下半年的地价飙涨中， 重点城市地价纪录频频刷新， 企业购地积极性已所回落； 在政策面上，对于土地供应依然采取高压严控态度，2016年仍将聚焦去库存； 全国层面 土地成交 各线城市土地出让面积均现大幅回落，其中一线城市跌幅最大，创下2015下半年以来新低。 地方层面 1月份，一线城市土地成交金额、成交面积同环比均大幅回落超过六成； 二线城市方面，成交面积、成交金额环比下跌七成，同比跌幅也都超过了两成； 三四线城市方面，成交量价不及2015年12月的四成，成交面积同比下跌32%。 新增供应环比大幅回落36%，预计一线城市供应会率先企稳，但二线城市难以快速改善。 楼市供应 供应量在经历了 2015 年年底的大冲刺后年初应市回归，重点城市商品住宅供应较上月大幅下滑。分城市能级来看， 一线城市降幅明显，上海、广州、深圳环比皆下滑，同比仅深圳上涨。其中上海、深圳几乎腰斩，广州在 12 月供应激增后恢复正常， 二、三线城市来看，大部分城市供应下滑明显， 整体供应量较上月下降 35%， 同比则涨跌各半， 整体与去年同期基本持平。 但宁波、 贵阳、 常州、海口、郑州 5 个城市表现抢眼，同环比皆上涨； 楼市成交 延续成交势头多城市行情好于去年同期，但季节周期性影响环比则锐减 33%。 2016 年 1 月商品住宅成交环比锐减 33%，大多数城市成交环比下跌，一线城市北京、二三线的青岛、南宁、郑州等城市降幅均在 40%以上；而东莞则一枝独秀，成交环比上涨 27%。 其中一线城市中差异较大，仅上海同比大涨五成以上，北、广、深均有不同程度下降；二三线城市则涨多跌少，东莞、苏州涨幅均在 140%以上，同时也预示着今年楼市行情将大概率好于去年。 一线城市在经过去年的强劲释放后稍显疲态，今年楼市的热点或向二线和三四线重点城市 转移。 楼市价格 去库存背景下，购房者信心支撑房价指数持续上行，其中深圳、苏州涨幅领先。 2016 年 1 月，中国城市住房（一手房）价格 288 指数为 1117.1 点，较上月上升 7.4 点，环比上涨0.67%，涨幅较上月扩大 0.28 个百分点，同比涨幅扩大至 3.39%。在市场成交环比缩量的大背景下，1 月份房价指数仍然能够保持持续上行，在国家强调的去库存方针下， 购房者对于房价上涨仍具有较强的信心； 楼市库存 得益去年年度市场火爆，库存压力持续改善，其中部分城市显著供不应求。 1 月，近 5 成重点城市商品住宅供求比在上月低位基础上继续下降，而且，近 8 成城市供求比在 1.0以下，尤其是上海、苏州、无锡、长春等城市供求比不足 0.5。 1 月，重点城市整体库存压力却在持续改善。库存环比下降的城市接近 8 成，而同比也仅有 6 个城市上涨。普遍库存量下滑幅度较大，均在 10