第二节租约管理经营性物业的物业管理者一般有出租物业的责任.docVIP

第二节 租约管理 经营性物业的物业管理者一般有出租物业的责任，尽管这种责 任根据业主的要求不同会有变化，如有一些物业管理者可能是 惟一的出租代理，而另一些则可能与外界独立房地产经纪人共 同承担责任。 即使有些物业管理者不承担租赁责任，而只有维修保养物业的 责任，但是涉及租约的具体条款时，他们往往会被业主或业主 的律师所咨询。他们有关物业运营和维护的费用及其相关的专 业知识对租约条款的拟定有直接的影响。 如果物业管理者足够熟悉租赁合同的基本条款，并非常懂行地 与业主的律师及房地产经纪人合作的话，业主就可以从物业管 理者处得到优质的服务，从而增强物业管理者在业主心目中的 地位。 一、租约的含义及法律特征 （一）租约的含义 房屋租约是一种债权合同，是出租人和承租人就房屋租赁事宜，明确双方的权利、义务和责任的协议，也即以房屋为租赁标的契约。 （二）房屋租约的法律特征 （1）房屋租约是双务有偿合同。 双务合同是指合同当事人都享有权利和义务的合同。 即双方各 自享有的权利和负有的义务，正是对方应尽的义务和享有的权 利。 双务合同的主要意义在于合同的履行， 即任何一方在自己未履 行合同义务的情况下，无权请求对方履行义务，否则就变成了 单务合同。 有偿合同是指当事人享有合同规定的权利而必须偿付代价的 合同。 有偿合同大多数是双务合同。 区分有偿合同与无偿合同的法律意义在于确定当事人履行合 同义务时应注意的程度及违约责任大小。一般而言，有偿合同 义务的履行，其注意程度要高于无偿合同，有偿合同的义务人 的违约责任要比无偿合同义务人的违约责任要重。 （2）房屋租约是诺成和要式合同。 所谓诺成合同即指当事人意思表示一致即告成立的合同。 实践合同，虽然当事人表示一致，但还须交付标的物，合同才 能成立 这种法律上的分类，主要用于确定合同成立的时间。 要式合同是相对不要式合同而言的。 凡要求特定形式和履行一 定手续的合同称为要式合同，否则就成不要式合同。 法定要式合同；约定要式合同。房屋租约是法定要式合同。 我国《城市房屋租赁管理方法》中明文规定quot房屋租赁，当事人应 当签订书面租赁合同quot。 没有书面合同的租赁行为，法律不予保护。 （3）房屋租约是继续性合同。 房屋租赁当事人双方的义务，均与合同的存续期间相关，时间作为合同的基本元素，因而房屋租约属于继续性合同。 二、租有权的概念 为了对租赁合同有更深的理解，有必要介绍世界上有关租有权的概念。 租有权（Leasehold）是相对所有权（Freehold）而言的。租 有权是承租人（Lessee， Tenant）拥有的对租赁物业的一 种权利。 对于租有权，不同的国家有不同的理解。在一些国家，这种租 有权被认为是承租户的动产（personal property），可以被出 售、交换和赠与。而在另一些国家它被认为是不动产（real property）。如果认为是不动产的话，租有权的出售、交换和 赠与必须有书面契约。 在我国，虽然没有租有权这个名词，但与租有权对应的有出让 的土地使用权和出租的房屋使用权。根据我国的法律，也可认 为将租有权归为不动产。 在某些国家和地区，租有权可以作为担保物业来进行抵押贷款 （如我国出让的土地使用权）。由于承租人设定的租有权抵押 可能会损害业主的资信地位和物业的所有权。为了避免这种侵 害，物业管理者应该熟悉当地的有关法律，在租约中明确规定： 承租人不得出售、赠与、交换和抵押所有权，除非事先得到物 业业主的书面批准。（一）有年限的租有权 有年限租有权（Estate for Years）是大多数物业管理者在出租 各类物业中经常采用的方式。 这种租约有时称作quot规定时间的租约quot。当租约指定的时间到 期，这种有年限租有权不须提前通知就可以终止。承租人必须 马上交还物业。 有年限租有权也可以继承的， 不因租赁双方中的某一位死亡而 终止。（二）周期性租有权 周期性租有权（Estate from Period to Period）是指业主将房 屋租与承租户一段时间后可以自动续约相同一个时期的一种 出租方式。 这种租有权的最常见例子是年周期租有权。尽管月周期、周周 期租有权的形式也存在。 要终止一个周期性租有权，签约一方必须提前给通知。通知形 式和提前时间的要求一般由当地的法规确定。 这种租有权也可继承，不因租赁当事人的死亡而终止。 周期性租有权的产生有两种途径。 一种是租赁当事人在租约中明确写明， 如quot年周期性租有quot。 另一种是承租户在按规定的期限已经到期，仍然占有物业 并支付了租金，则法律认为是有效的。在这种情况下，租 金支付的频率将决定了租有周期。 我国的民法，也认为这是一种推定形式的民事法律行为， 也是有效的。有许多国家的法律认为承租者新的租有权如 前租约所规定