20150911_深圳工改工论坛发言稿.pptx

城市 产业实践;;土地匮乏局面：集体用地和国有用地的二元化;产业升级诉求：从“深圳制造”到“深圳创造” ;工业升级改造：开发企业利益和政府诉求的结合点 ;南山;世联行集团综合体事业部累计操作100个不同类型、不同区域工改项目，基本覆盖深圳所有区域下辖的各个街道，操作面积将近2000万㎡。;;工业地产：多方参与的集体开发决策 ;工业地产：次核心区旧改和新城开发的产业二力驱动 ;工业策略：不同背景企业的工业开发策略;工业策略：深圳工改政策的重点变化;工改工项目：项目决策关键点;;随着“1+6”文件实施细则相继明晰，以及深圳建筑新规颁布，工改项目的操作弹性空间越来越小; 工业用地政策主要从容积率上限、地价补缴、转让限制、收益分成四个方面影响本项目开发收益及目标实现。;工改工城市更新政策要点;;;;第十三条：按照城市更新有关规定，城市更新项目配建的创新型产业用房，建成后政府可优先以建造成本加合理利润回购；政府不回购的，产权归原所有人，但需按政府拟定的基准价格和准入条件租售。回购价格由审计机构审计后确定。 第十四条：创新型产业用房租售实行政府基准价 拟定方：市发展改革部门会同市其他产业主管部门、规划国土部门 参考标准： 销售基准价格可综合考虑开发成本、税金、合理利润和该宗建设用地使用权市场评估地价、基准地价以及我市产业政策导向等因素确定，租赁基准价格的调整周期为3年。 租售原则上应为同片区同档次产业用房市场评估价格的50-70% 租赁价调整周期：3年 ——《深圳市人民政府办公厅关于印发创新型产业用房管理办法的通知》;深圳市城市更新项目创新型产业用房配建比例暂行规定（试行）（征求意见稿） 第四条 城市更新项目创新型产业用房的配建比例，是指项目改造后提供的创新型产业用房的建筑面积占项目产业用房总建筑面积的比例。 城市更新项目配建创新型产业用房的比例按照以下标准确定： （一）一类地区为福田区、罗湖区、南山区的辖区范围，比例为12%。 （二）二类地区为盐田区的辖区范围、宝安区新安街道、西乡街道、大浪街道、石岩街道、龙华新??龙华街道、民治街道及龙岗区龙城街道、龙岗街道、布吉街道、坂田街道、南湾街道的区域范围，比例为8%。 （三）三类地区为全市除上述一、二类地区以外的区域范围，比例为5%。 城市更新项目属小地块城市更新单元的不需配建创新型产业用房。;23;世联行携手清控科创共建小样社区，创建创客孵化基地;25;城市更新项目中，地块仍然为工业用途的情况下，以下面方法补缴地价，导致销售部分地价略有上升;;增值收益征收;计缴类型;增值收益额;核实征收模型;基本情况;工改工8号文新政策要点;政策分析;政策分析;政策分析;　（二十一）小地块城市更新单元内可供无偿移交给政府的独立用地应当不小于拆除范围用地面积的30%。移交的土地除用于落实规划确定的城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等以外，其余部分可协议出让给项目实施主体按照规划进行建设，其对应的建筑面积按照以下方式测算应缴纳地价： 　　1．涉及按照市场评估地价计收的，按1.2倍市场评估地价值进行测算。 　　2．涉及按照公告基准地价标准计收的，按2.5倍公告基准地价标准值进行测算。 ——关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（深府办2014 8号文）;;政策分析;相关要求;;福田保税区;工改工规划建筑政策要点;对于工业用地M1容积率上限为4.0，M0容积率上限为6.0，物流仓储用地W1容积率为3.0，W0容积率为4.0;最新出台的建筑规范规定研发用房标准层不超过4.5米，市场上LOFT产品的开发将受到严格限制;【配套宿舍说明】政策中提及配套设施自用要求，但经过相关部门批准且按照市场评估价补缴地价后，可实现市场化运作，政府沟通空间较大;47;工改工产业政策要点;【国家自主创新示范区】深圳获得国家首个以市为单位的自主创新示范区，范围涵盖全市产业用地，将享受中关村的各项政策及配套措施利好;行政分区;产业园政策类型划分共有五大类政策，包括资金类、税收类、奖励类、人才类及其它政策;;工改突围之道;;; 深圳的城市更新项目的申报和审批工作分为以下两个阶段 1、进计划：城市更新单元规划制定计划申报阶段 2、拿批复：城市更新改造专项规划编制和审批 规划批复以后项目进入实施计划阶段;第一阶段：进计划;第二阶段：拿批复;59;60;61;62;63;工改顾问 项目可行性研判 取地战略研判 企业发展模式研究 重大项目立项报告 产业申报立项报告 经济可行性研究 政府沟通报告 运营模式研判 项目发展战略及定位 项目物业发展建议 项目规划设计顾问 专项产品???计建议;;基本情况;基本情况;基本情况;