世联-深圳御景湾营销策略报告.ppt

目标评估 住宅部分报告大纲 项目概况 宝安地产现状 宝安中心区、西乡中心区是2005年下半年项目集中推出区域。 竞争项目选取原则 推出时间相近 推出产品相近 均价范围相近 项目推出时间横轴图 滨海春城、泰华俊庭、圣源华庭、圣陶沙骏园、香缤广场、尚都、金泓凯旋城、深业新岸线及西城上筑等项目在销售时间上与本项目有重叠。 市场户型产品及均价分析 市场分析结论 对手分布 与竞争对手对比分析 产品点对点分析—2房 产品点对点分析—3房 住宅部分报告大纲 丽晶国际 宝安中心区－－新兴区域 入市时机－－面对天悦龙庭、幸福海岸等大规模盘量竞争 项目规模－－10万 区域客户构成及购买房型对应 幸福海岸客户构成 可借鉴案例分析－－丽晶国际 可借鉴案例分析－－丽晶国际 可借鉴案例分析－－丽晶国际 丽晶国际－营销推广关键点总结 可借鉴案例分析－－蓝山美墅 南山商业文化中心区－－新兴区域 入市时机－－面对海印长城、漾日湾畔、滨海之窗等大规模盘量竞争 项目规模－－5.4万 可借鉴案例分析－－蓝山美墅 可借鉴案例分析－－蓝山美墅 可借鉴案例分析－－蓝山美墅 案例分析结论 本项目推广策略 ■高品质包装展示 ■借势截流,外部高调展示 ■建立有效推广渠道，关键活动营销 住宅部分报告大纲 预售许可证前客户积累方式一 销售背景：政策影响大，没有预售许可证不允许进场销售 客户积累时间：2005年6月初 客户积累地点：宝安4S店（冠城世家商铺） 客户积累方式：填写调查问卷，发放御景湾看楼证 人员物料准备：销售代表、楼书、折页、模型、看楼车到位 预售许可证前客户积累方式二 销售背景：没有预售许可证，但进入营销中心咨询 客户积累时间：2005年6月3日（营销中心开放） 客户积累地点：营销中心对外包装为发展商的办公场所，宝安4S店做为分展点同时接受咨询，不必配备销售代表 客户积累的活动：认筹前客户意向访谈活动暨营销中心开放告知 目的：对客户需求进行把握，增强项目的口碑及客户的认同感，为项目正式销售做客户储备。 时间：6月3日进场后的每个双休日，每周末合计50批共500批客户。 地点：营销中心 内容：向每位客户发出访谈邀请，并请客户到营销中心享用美食，访谈中详细了解客户需求点，并赠送客户相关礼品，获得客户好感及作为对客户的激励，实际为获得客户诚意度及为销售做准备。 相关配合： 调查问卷；价值30-50元的礼品；短信、电话通知客户；相应饮品美食准备； 关于本项目营销推广的思考 高品质展示（时间表） 展示1 －入户大堂及看楼通道（展示关键） 8月27日与样板房一起展示，以交楼标准出现，体现项目品质感，支撑项目高价格目标。 展示2－样板房展示（展示关键） 展示3－首层园林及架空层（展示关键） 展示4－商业街区展示（展示关键） 展示5－物业管理服务（展示关键） 展示6－咖啡吧 关于本项目营销推广的思考 借势截流推广1－广告牌 借势截流推广2－形象墙 借势截流推广3－楼体包装（关键） 楼体包装A-营销中心门面包装 楼体包装B1-北面条幅灯光字 楼体包装B2-东面条幅 楼体包装B3-南面条幅灯光字 楼体包装C-周围树木 借势截流推广4－导示牌 关于本项目营销推广的思考 主动出击推广1－报纸广告 信息发布 知名度形象提升 统一版面保持信息与形象的连续性 主动出击推广2－网络 主要吸引关内客户。 深圳房产信息网；地产剑客。 主动出击推广3－直邮 直接面对客户的有效方式，目的是不断告知客户最新消息，不一定以大折页形式出现，更多的以小邀请函形式发放。 主动出击推广4－巡展 楼盘展示 知名度形象提升 占据新安、准中心区、西乡豪宅区客户群 主动出击推广5－二、三级联动及短信 二、三级联动： 放置销售人员、楼书、折页、沙盘到世联宝安世联4S店； 看楼专车接送服务。 短信： 本项目上门客户为主； 发放关键展示及活动信息。 主动出击推广6－营销活动 关键营销节点，如认筹、选房、开盘组织专门活动，其他以宝安客户喜欢的美食招待为主。 引进名典咖啡。 营销活动1 营销活动2－认筹嘉年华活动 目的：聚集客户，形成良好的认筹气氛，增加认筹量及客户量，为项目正式销售做客户储备； 时间：8月20日上午； 地点：前广场及营销中心； 目标认筹量：300个 认筹金：1万元 嘉年华活动内容：礼仪公司组织的现场歌舞表演； 相关配合： 认筹方案及物料准备； 礼仪公司邀请； 茶点、饮料准备； 营销活动3－选房大抽奖活动 目的： 促进客户成交，增强客户的诚意度； 下午“回笼”客户，增强现场销售气氛，进一步促进犹豫客户成交。 时间：9月3日解筹日当日下午三点； 地点