东科项目营销策划案.ppt

东科●九街酒吧娱乐街营销策划方案 为了更好的销售本案商业部分，首先将在对市场进行充分的调研之后，为商业打造一个概念，将概念投放市场，才能引起、触发投资者的投资需求，才能更好的展示项目的商业价值。  故我司对商业运作的思路如下： （1）抛出经营概念，提升知名度，打造新的经营方向，阐述新的价值。 （2）积聚人气、收集客流、筛选客户，信息整理 （3）根据客户需求，划分商铺 （4）开展有效的招商活动 （5）销售商铺，实现价值 永川区位于重庆西部，东距市区63公里，西离成都276公里。成渝铁路、成渝高速公路横贯全境，长江流经南端，历为渝西和川东南交通、通讯枢纽和商贸、文化、金融、能源中心。 “十一五”期间，永川城区面积由30平方公里拓展到46平方公里，中心城区人口也跃上50万人台阶，，城镇化率提高到58.4%； 2010年全区实现生产总值(GDP)突破300亿元，增长20%，人均生产总值达到4780美元；2010年引进投资项目164个，引进资金突破500亿元，实际到位资金突破100亿元；2010年社会消费品零售总额134亿元，指标总量与增速均名列渝西地区第一；城镇居民可支配收入达到17100元，农民人均纯收入达到6880元。  茶山竹海、黄瓜山等景区建设加速，国际茶文化旅游节盛大举行，2010年永川区旅游总收入18.32亿元，增长31.9%，跻身全市十大旅游区县。 商业经济指标：1号商业：867.92㎡2号商业：1999.75㎡ 3号商业：5604.21㎡合计：8471.88㎡ 本案初步整体定位为特色酒吧娱乐街，为了更好的摸清市场情况，我司针对永川酒吧娱乐行业进行了调查。 本案相对于其他娱乐集中区的距离较远，但是从整体市场的角度来看，还是存在一定程度的竞争，但是由于周边资源的丰富，再加上娱乐行业人流量依赖较小，本案区域具备了酒吧娱乐区的生存基础。 同时，精确地、差异化的定位及重视特色、主题的运营方式，将最大程度的降低竞争风险。 1、本案周边商业销售（4800元/㎡左右） 、出租价格（15元/㎡左右）较低，对本案的销售、招商会带来较大影响。 2、永川的酒吧娱乐行业较大型的物业均分布较为分散，主要位于区域中心内（人民广场、渝西广场、名豪），小型酒吧、KTV则分布较为集中，主要聚集在西大街—小南门、昌州城市花园两个区域内。  3、永川的酒吧娱乐的一般消费水平均在80-100元/人左右，低端酒吧、KTV的消费则在40元/人左右，二者较为悬殊。 4、永川北城的酒吧娱乐业在全城分布来看，已经处于较为弱势的地位，区域内需要这一业态。 日益加快的生活节奏，让城市生活的压力也越来越大，一个合适的纾解压力、品味生活、扩张生活圈的需求正日益旺盛，需求决定市场。 同时，永川的旅游业发展迅猛，项目的外部条件也让本案能够在旅游市场中有所作为，切一块旅游的“蛋糕”，为了突出旅游在项目运营中的一种提升品质、创造价值的能力，故我司将项目商业部分的功能定义为： 业态分布： 为了更好的表达项目在规划使用中的功能，故初步将项目的业态作一个总纲性的布局，以更好的配合招商销售工作。 业态划分的主要依据： （1）市场的需求 业态的设置主要是为了满足区域消费人群的需求，有需求才有市场， 有市场才有价值。 （2）建筑要求 业态的设置要符合本案商业建筑的一些要求，能最大限度的利用建筑 面积，最大限度的扩大可使用范围。 （3）符合商业打造的主题 业态的设置要符合本案所打造的主题，为了切合主题，本案的业态尽 量以娱乐业为主，在配套一些跟娱乐业共赢共存的一些业态，是商业能 更好的运营。 1号商业1F： 1号商业2F： 2号商业1F： 2号商业2F： 3号商业： 3号商业1F： 3号商业2F： 业态面积分布： 通过综合项目的定位、运营优势、区位等等相关因素，建议将案名定为： 通过对项目整体商业的思考，推广僵尸项目价值实现与提升的主要手段，是保证项目招商与销售成功进行的前提。 在既定推广战略的基础上，分析采用具体、合适的推广手段，以达到推广效果与推广成本的最高性价比，所以将采用下列的整体推广策略。 推广铺垫期： 时间： 2011年2月1日----2011年4月1日 目的： 炒作项目主题，引起目标客户的关注 拦截客户，积蓄客源 传递项目信息，强调信息到达性 推广重心