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第十章 流动资产管理 第7章 房地产企业 流动资产管理 ★对从事开发经营的房地产企业来说，流动资产和固定资产之间的比例，是房地产企业最重要的资产结构。 ★流动资产比重偏低的资产结构为风险型资产结构 流动资产概述 ★流动资产概念 能够在一年内或超过一年的一个营业周期内变现或耗用的资产。 ★特点：1、周转速度快，变现能力强； 2、价值一次性转移； 3、数量波动大； 4、表现形态多样。 流动资产的内容 1、现金（各币种）和各种存款（本埠人民币定、活期存款、外币存款） ； 2、短期投资（交易性金融资产，包括各种短期有价证券以及其他短期投资）； 3、应收及预付账款（包括应收工程款、应收销货款、其他应收款、应收票据、待摊费用，预付分包工程款、预付分包备料款、预付工程款、预付备料款，预付购货款等） ； 4、存货（包括开发企业临时出租房、周转房、待出售的商品房；库存的、加工和施工中的以及在途的主要材料、其他材料、周转材料及设备、低值易耗品；机械配件；在建工程；商品性土地等） ； 5、其他货币资金（外埠存款、在途资金等）。 流动资产的分类 1. 速动资产 现金、银行存款、短期投资、一年内到期的长期投资、其它货币资金、应收账款、应收票据等 2. 非速动资产（变现能力相对较差且不稳定） 各类存货、待摊费用、待处理流动资产损失 流动资产管理的目标 保持充分的流动性：保证短期偿债能力和正常运营 相对最低的风险组合：变现风险、偿债风险等 加强财务指标监控 相对最大的价值创造能力 ★流动资产管理目标： 合理确定流动资产数量和结构，使其发挥最大效用，创造最大价值 7.1 现金管理 广义的现金——企业随时可投入流动的交换媒介，包括库存现金、银行存款、银行本汇票、其它货币资金； 有价证券是现金的一种转换形式，可以作为现金的替代品。 7.1.1 现金的持有动机与成本 1.企业持有现金的动机 企业置存一定数量现金的动机，主要是为了满足： （1）交易性需要——支付动机； （2）预防性需要——预防动机； （3）投机性需要——投机动机。 企业置存现金的数量取决于不同动机的影响因素。 7.1.1 现金的持有动机与成本 2. 企业持有现金的成本（现金管理费用与决策无关，忽略） （1）现金持有成本（资金成本）：因持有现金而产生的机会成本，如有价证券的利息率。 （2）现金转换成本：现金与有价证券之间转移的固定成本，如经纪人费用、税及管理成本等。 （3）现金短缺成本：由于持有现金量不足造成的直接和间接损失，如丧失购买机会，造成信用损失，得不到折扣优惠等方面。 ★短缺成本中包含无形资产损失，很难确定，通常决策中不予考虑 7.1.1 现金的持有动机与成本 3. 现金管理的目标：在资产流动性和盈利能力之间抉择，以获取最大的长期利润 企业现金管理的内容主要包括： （1）现金预算的管理； （2）确定最佳现金持有量； （3）现金收支日常管理； （4）闲置现金投资管理. 7.1.2 最佳现金持有量的确定 7.1.3 现金的日常管理 库存现金使用范围的规定 库存现金限额的规定 库存现金的日常管理 1.现金收账管理：加速收账，缩短入账时间（房地产品地产地销，适合设立收账中心或委托银行代收） 2.现金支出管理：尽量推迟应付账款的支付；充分利用现金浮账量。 7.2 应收账款管理 概念——企业提供商业信用，采用延期付款、赊销、租赁等结算、销售或经营方式，而产生的应向购买、租用或接收单位及个人等客户收取的款项，包括应收销售款、应收票据、其他应收款等。 发生应收账款的原因——商业竞争 应收账款实质是企业的一项资金投放，目的是为了扩大销售和盈利。 应收账款的管理目标 应收账款收益：扩大产品销售规模，增加企业利润 应收账款成本：资金占压的机会成本、收账费用、坏账损失 应收账款管理的目标就是在应收账款政策所增加的盈利和所产生的成本之间作出权衡： （1）当收益大于成本时，可以赊销； （2）当信用政策有良好的盈利前景时，可以适当放宽信用条件，以扩大赊销量。 7.2.1 应收账款机会成本的计算 7.2.2 应收账款政策（信用政策） 的制定 1. 信用标准——5C系统评估法 品质（Character） 能力 (Capacity) 资本 (Capital) 抵押 (Collateral) 条件 (Conditions) 应收账款政策的制定 2. 信用条件 信用期限：企业给予客户延期付款的时间 现金折扣：企业对客户在信用期限到期前付款而给予的付款金额上的扣减，包括折扣期限和折扣率。 表示方法：“a/b，nc” 信用条件备选方案的评价