绿色人家户型优化建议提案11.pptVIP

* * 美尔奇·绿色人家 户型优化建议 二00九年六月十九日 第一部分 市场户型供应 第二部分 户型市场去化 第三部分 本案户型评估 第四部分 产品优化方案 第五部分 优化户型图解 第六部分 优化户型效益 第七部分 相关跟进事务 [简报纲要] 前 言 行业专家市场预测：投资需求入场，刚性需求缩减 搜狐房产——据《华夏时报》2009年6月15日报道，5月随着价格的上涨，刚性、自住性需求的数量已经开始下滑，但投资性需求的数量却大幅增加。 就在房地产市场一片“回暖”声中，万科董事长王石表示：投资需求入场，2～3月，刚性需求为绝对性市场主力，3～4月改善性需求在刚性需求的带动下被激发出来。而到了5月，随着价格上涨，刚性、自住性需求的数量已经开始下滑，但投资性需求的数量却大幅增加。 第一部分 产品市场去化 A、双阳中心区——工业生活配套新城区: 1房(50-70平米)最多,2房(70-90平米)其次,3房(110-120平米)再次,3.5房(110- 130平米)第四,说明双阳中心区以短期投资过渡为主，刚性自住其次，客户主要为投资客、工薪阶层及当地公务员、进城落户镇民等。 B、洛江中心区——泉州市东次中心生活区： 2房(70-90平米)最多, 3房(110-120平米) 其次，1房(50-70平米)再次,复式3-4房(120-150平米)第四,说明洛江中心区以刚性过渡自住、中长期投资为主，短期投资是其次，需求客户为工薪层及当地公务员、进城落户镇民，客户投资客其次等。 双阳中心区\洛江中心区 户型存量排序分析 A、刚性过渡自住兼具中长期投资为主流：2房（70-90平米）； B、越地段中心区、规划配套品质较好社区影响3房（110-120 平米）的刚性自住客户需求； C、1房（40平米左右）单身公寓属于工作休息、过渡投资性产品，非常适合本案刚刚起步市场，随着楼市回温，仍成为今后投资需求重要趋势。 双阳中心区\洛江中心区 户型存量共同点分析 第二部分 产品市场去化 双阳中心区\洛江中心区 户型去化速率分析 调查时间：从2008年7月至2009年6月止 双阳中心区户型销售去化速率排序为： 第一：两房（70-90平米） 第二：小三房（85-100平米） 第三：单身公寓（50-70平米） 第四：三房（120-140平米） 第五：四房（110-140平米） 第六：复式（150-200平米） 双阳中心区\洛江中心区 户型去化速率分析 洛江中心区（从2008年7月至2009年6月） 洛江中心区户型销售去化速率排序为： 第一：两房（70-90平米） 第二：小三房（85-100平米） 第三：三房（110-140平米） 第四：单身公寓（30-50平米） 第五：四房（150-180平米） 第六：复式（150-200平米） 双阳中心区\洛江中心区 户型去化速率分析 A、刚性过渡自住仍为双阳\洛江中心区市场需求主流，（70-90平米）两 房销售去化率最快； B、刚性自住（85-100平米）小三房销售去化率第二，市中心工薪阶层由于总价接受能力有限，进城公务员、教师、个体户进城落户等需求。 C、适合工作休息、投资的 （40平米左右）单身公寓，在城郊结合部的新城区中心，市场上升期成为投资客首选香饽饽，排名第三； D、三房（110-140平米）排名地第四，但随着地段越差，社区规划、周边配套越差，需求就越弱。同样受总价、地段、社区、环境等影响。 第三部分 本案产品评估 就本案而言，在原有基础之上针对产品固有的相关劣势予以最大限度的优化，是本案在当前市场环境下实现顺利、快速去化的必要条件，亦是构建高优性价比产品形象的唯一途径。 本案的产品设计表现出这样几点不足： 1、110平米户型占到4成以上比例偏大，不利于当前环境下的销售； 2、对于“90/70”政策的理解较粗糙，平面布局的经济性与舒适性较差——难以吸纳中低收入意向型客群与置业投资客群； 3、规划布局现状导致户型的通风采光指标相对不够理想——弱化了低密度和大中庭的项目优势，也使得一向注重地段和朝向的客群将本案直接划入三流项目的范畴。 迎合与创新是市场竞争永恒的主题 。 本案所处区位特点 处于万安与双阳之间，属于洛江新行政中心板块，距离双阳中心约为4.5KM 5分钟车程；距离泉州市中心15KM15分钟车程。 1、利好方面： A、位处万安与双阳城区的哑铃连接部，交通易达性尚可；紧临万虹公路与洛江行政服务中心，地标识别性尚可。 B、高绿化低密度与大中庭规划，社区配套设施齐全，建筑风格独特，人车分流，动静结合，项目居住品质相对优越。 2、利劣方面： 与万安、双阳城区的时空距离感明显，无法很好地依托两个中心现有生活配套；周边人口基数与密度低，商业氛围较差，区位环境尚未成