浙江宁波宁房青林湾项目市场调查报告--王志纲.docVIP

前 言 受宁波房地产股份有限公司（原宁波房总）委托，王志纲工作室为水上公园做《项目市场形象定位策划报告》。根据合同有关规定，从5月8日到5月14日，王志纲工作室水上公园项目组对宁波市房地产、水上公园项目以及房地产股份有限公司进行了初步的市场调查。同时，在宁波房地产股份有限公司大力配合下，我们走访宁波规划局、房地产管理局、电视台、中介公司以及其他房地产公司，获得大量翔实有益的资料，根据这些材料和实地调查，通过整理、分析和研究，形成本报告。 本报告内容上分五部分：第一部分是态势分析，即宁波经济背景综述；第二部分是宁波住宅房地产市场解码；第三部分是项目的资源分析；第四部分是企业分析；第五部分是项目SWOT分析。 在报告完成之际，对房地产股份有限公司的大力配合表示真挚的谢意。 目 录 一、宁波经济背景综述 3 1、宁波区域地位 3 1.1宁波简介 3 1.2宁波——浙江的双子城 3 2、快速发展和民本经济是宁波经济主要特点 3 2.1快速增长的宁波经济 3 2.2民本经济是宁波经济主要特点 5 3、城市发展目标和规划 5 3.1宁波城市发展目标 5 3.2宁波城市规划 5 二、宁波住宅房地产市场解码 6 1、住宅房地产市场总体特征 6 1.1宁波房地产经过波动进入成熟高速发展期 6 1.2住宅市场是卖方市场 6 1.3交易活跃、成交金额和面积呈增长态势 7 1.4住宅消费进入个人时代 8 1.5价格走势坚挺，涨幅全国领先 8 1.6地域发展不平衡，江东脱颖而出 9 2、住宅产品分析 10 2.1宁波住宅发展历程 10 2.2产品发育程度评价 11 2.2.1产品结构单一、市场细分不足 11 2.2.2规划略有突破，但创新不够 12 2.2.3小区规模越来越大 12 2.2.4环境景观成为小区重要卖点 12 2.2.5建筑风格同质化明显 13 2.2.5注重建筑细部处理，公共空间处理不够精细 13 2.2.6套内设计缺乏创新，套内面积呈放大趋势 14 2.2.7社区配套不足，功能体现不明显 14 2.2.8住宅产品是半成品 14 2.2.9小区安防、智能化程度较高 15 3、对营销和推广的认识 16 3.1营销手段分析 16 3.2项目定位分析 16 3.3项目形象和品牌竞争 17 3.4推广主题分析 17 一、宁波经济背景综述 1、宁波区域地位 1.1宁波简介 宁波位于东海之滨，中国大陆海岸线中段，长江三角洲东南翼，浙江宁绍平原东端。全市辖慈溪、余姚、奉化三个县级市，宁海、象山两个县，市区设海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州六个区。 1.2宁波——浙江的双子城 沿海省份在经济发展过程中出现一个明显现象：存在“经济双核”城市。杭州、宁波就是浙江的“双核城”。作为一个历史悠久的旅游城市和全省政治、经济、文化中心，杭州经济活力虽不如宁波，但杭州对宁波某些抑制性影响是存在而且比较明显的。宁波作为上海国际大都市的一部分，由于现在上海本身发育不够充分，经济发展过程中的积聚效应十分明显，也会对周边城市的经济发展产生抑制性覆盖。 2、快速发展和民本经济是宁波经济主要特点 2.1快速增长的宁波经济 “九五”期间，宁波市国内生产总值年平均速度为13%，经济总量在全国副省级城市中位次从1992年的第10位上升到目前的第6位。22年来，宁波人均GDP翻了五番，达到2600多美元，GDP翻了4番，超过千亿，财政收入超过百亿，并在1997年提前进入小康社会。第一产业、第二产业、第三产业比例从1995年的12.8：60.7：26.5调整为2000年的8.2：56：35.8。2001年，宁波经济继续维持在较高增长速度，GDP增长为12.5%。 “十五”期间，经济继续保持较快增长，全市国内生产总值年均递增10%以上，预计到2005年，经济总量突破2000亿元，人均国内生产总值约3.5万元。大部分地区达到目前中等发达国家的经济发展水平。三产结构调整为5.5：53.5：41。据研究，在GDP保持年均10%以上增长速度时，房地产保进入到高速增长期。房地产增长12%，带动GDP增长1%左右。出现房地产和宏观经济共生共荣的局面。 2.2民本经济是宁波经济主要特点 改革开放以来，宁波以自主创业、自我发展、自我积累、自我投资、自我约束为特征的民本经济迅速发展。民本经济同时表现为水土经济：既有技术含量高的产品生产，也有分散到千家万户的低价产品。到2000年底，全市私营企业突破了万户，全市税收33%由个私经济提供的。到1999年宁波公有制仅占整个社会生产总值为41.9%。民本经济催生整个社会结构从“金字塔型”向“橄榄型”转变，宁波社会阶层初呈“橄榄型”，满足社会上占多数中中层、中上层的阶层人员需求成为宁波房地产义不容辞的社会责任。 3、城市发展目标和规划 3.1宁波城市发展目