个人对中国酒店如何发展的一些看法.pdfVIP

由于前几年工作关系涉及酒店项目发展领域，故有些心得，且以自娱自乐的心态 晒在网上玩玩而已。 近期打算上传3 篇分别是《对国内企业高星级酒店项目的一些看法》、《酒店 投资成本的控制》、《筹建高层建筑类高星级酒店客房设计探讨》。 章祖方 2010 年 12 月17 日 第一篇 对国内企业高星级酒店项目的一些看法 第一部分 误区 1.房产阻滞，酒店吃香 这几年中国房地产在“宏观调控”的大环境下看似在渐渐退烧，于是乎尽管其中几 乎大多数都不真正懂酒店的私人老板（其中多数是几年前房地产暴涨中赚了钱和 较低价储备了土地的），正在进入投资酒店领域和兴建“高星级酒店”已经成为他 们“看好”的，豪气万丈的投资方向。 2.国内企业发展高星级酒店的真正、首要功能 酒店最重要的作用：目前一些国内较有名气的大型企业，都有自己的高星级酒店， 首先是通过这个最扎眼、最直观、最有说服力的窗口来展现企业的品牌、形象、 实力和所谓的企业文化，酒店成了一个重要的政治、经济平台和公关平台，通过 它，可以完成一些“高难度”的工作，包括获取利益、土地、融资等，其次才是赚 钱。 发展和经营高星级酒店需要很强的资金链支撑，俗话说“要压很多钱”。一家品牌、 形象和资金实力等都没有达到相当规模和影响力度的开发企业，试图发展一家高 星级酒店并依靠它理想中的“入住率”赚钱，风险很大。对自身企业发展和一个高 星级酒店项目的战略关联方面模糊而仓促行事，是目前很多开发企业的通病。 1 第二部分 本末倒置的操作程序 1.投资预算--缺乏风险预估的投资回报率概算 对于高星级酒店的投资预算，多数私企老板是这样概算的： 投资概算值（一个数字）＝土地成本＋相同规模星级档次的已建酒店的实际建造 成本﹙参照﹚－部分金额（适量减少）＋追加成本（凭自己的设想在此基础上增 加适当增加）。 奇怪的是，部分企业请了酒店管理公司所做“投资概算分析”仅仅是为了作为“参 考”，部分企业已经动工了，甚至结构已经封顶了居然连一个装装门面的，专业 机构的“概算”都没有做过。到底手上的酒店项目需要多少投资是最为合适？这个 答案，似乎通常这些企业的投资人只相信自己的判断。他们中很多人视专业酒店 管理公司机构，或者说视专业知识如敝屣，心里有这样的想法，就凭你画几个表 格和几张图，出几个主意和一份报告就要收那么多钱？纸卖多少钱一斤？（我就 碰到过这样对待设计公司和专业咨询公司的老板） 2.“概算”和投入及市场变化的差距越来越大 一时的兴奋和冲动下拍了脑袋投入了酒店领域，凭着自己头脑里的一笔账（基本 上是依靠了投资者周边一帮人依附性的，甚至为迎合老板心中“一笔账”的“概 算”）投入挖坑打桩土建，于是错误和噩梦开始了。因为这个时候他会觉得，他 心中的这笔帐怎么会越来越“算不过来”了，他心中原来设计的概算即投入和产 出，和在建设过程中“ 自身常识”方面的提升，市场的需求变化及投入成本的持续 高扬越来越“大相庭径” （因为一些老板头脑里的一“笔账”基本宗旨是五、六十年 代的一句革命口号，叫做“少花钱，办大事”），于是开始心“慌”了。 3. 无（忽）视专业知识的市场定位 由于无（忽）视专业酒店机构的重要性，凭着自己头脑里一笔账的“市场定位” 及由此衍生的“规划设计方案”的缺陷和问题自然就由此而持续产生。缺乏风险意 识，无视建设周期可能因经济大环境变化而产生市场需求变化的“市场定位”，和 自身企业发展和一个高星级酒店项目的关联方面的模糊，最终得到这样的结果是 必然的。于是，找“下家”脱手成了其中一些开发企业下一步的重要工作。 2 4.经营计划 相当一部分业主按自己的想法建楼，酒店土建施工开始或完毕，甚至在装修进行 到尾声时下一步的计划便是 - ⑴聘请酒店管理公司--认为现在社会上输出管理的中、外酒店管理公司“一大 把”，当然，一般来说开始的时候他们