舜风项目定位报告汇报(终稿)20130810.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * 发展大道 中铁逸都国际首次开盘现场实景图 发展大道 基本情况 区位 项目处于城市东拓的主轴上，北临世纪大道工业南路，南临贯穿济南东西的交通大动脉经十路，东边有绕城高速、往西距至奥体中心仅需5-6分钟的车程，距燕山立交有20分钟的车程。未来贯穿济南的轻轨3号线也将从项目经过。 规模 占地面积5万㎡、总建筑面积17万㎡，产品涵盖小高层、高层等 容积率 2.4 开发商 恒生投资（香港）有限公司 产品 由3栋11层小高层、3栋29层高层、2栋33层高层和1栋32层高层组成 恒生伴山 发展大道 恒生伴山产品：市场主流刚需产品为主，95平以下产品超65%。户型采用连廊设计，客户对通透的中间户更为认可。 产品评价: 刚需产品为主，改善型产品为辅。 主力产品为实用两室和小三室。 根据置业顾问访谈，其94平两室和86平两室同时在售情况下，客户普遍更倾向于南北通透的94平两室。 济南市场客户对户型南北通透极为关注。 户型 套数 占比 面积段 套数 占比 一室 112 9.91% 69平 112 9.91% 两室 632 55.93% 94平（南北通透） 376 33.27% 82-86㎡ 256 22.65% 三室 386 34.16% 118㎡ 198 17.52% 138-140㎡ 188 16.64% 发展大道 恒生伴山：连廊户型，实现了户型整体的均好性，值得借鉴。 94平㎡两室两厅一卫中间户，南北通透。 户型缺点：私密性差，次卧采光较差。但济南客户对户型通透的关注程度远高于私密性和次卧采光。 118平㎡三室两厅一卫端户，南北通透。 发展大道 恒生伴山：已入伙楼座连廊实景图 连廊实景 第三部分 SWOT分析与经营目标分析 * * * 1、地理位置优越：项目位于高新片区核心位置，为济南市东部发展核心板块。 2、周边配套完善：项目周边配套良好，政务、商业、体育、医疗、教育等配套完善。 3、周边交通便捷：项目三分钟可至经十路，可达性良好。 4、自然环境优越：地块南侧傍山，具备较好的山体景观资源，生态自然环境较为优越。 5、品牌优势：中海地产在济南连续四年销售金额第一名，先后开发的紫御东郡、奥龙观邸、国际社区均为济南高档楼盘。中海地产品牌在济南有较强影响力。 地块SWOT分析－优势 * * 1、土地成本：从成本测算角度分析，本项目地价比区域内主要竞品项目地价成本高200—1000元/平米。 从区域内12年以来成交的土地来看，未来主要竞品保利华庭（3712元/平），万科城（3301元/平），莱钢项目（3068元/平）均低于我司项目。其他区域内竞品项目均为12年之前拿地，地价全部在3000元/平以下，而我司项目楼板价格为3943元/平，土地成本劣势明显。 地块SWOT分析－劣势 土地编号 土地位置 土地面积（㎡） 容积率 成交时间 成交金额（万元） 楼板价格（元/平米） 受让单位 2012-G036 历下区花园路以南、化纤厂路以东 71834.7 地上≦2.45，地下≦1 2012年4月18日 54000 3068.27 山东莱钢建设置业有限公司 2012-G070 历下区花园路以南、化纤厂路以东 112393.3 地上≦2.9，地下≦1.4 2012年7月23日 121000 3712.33 济南保利房地产开发有限公司 2012-G114 历下区花园路以南、化纤厂路以东 191417.9 地上≦2.5，地下≦1.1 2012年12月3日 158000 3301.67 济南万科房地产开发有限公司 2013-G048 历下区花园路以南、化纤厂路以东 132471.8 地上≦2.85，地下≦1.2 2013年5月29日 164000 4343.85 济南泰跃房地产开发有限公司 2013-G052 高新区舜风路南侧，开拓路西侧 49855.8 地上≦3.0，地下≦1.5 2013年5月29日 91800 3943.11 中海地产 2013-G053 高新区舜风路南侧，开拓路西侧 52027.5 地上≦1.6，地下≦0.8 2013年5月29日 * * 2、配套成本：须无偿建设小学、幼儿园，建设费用5500-6500万，增加项目成本压力。 3、周边环境： （1）项目需实施红线外宽度为7米的环山道路，并对外开放使用。使得项目私密性较差。 （2）小学、幼儿园处于社区中央位置，噪音问题突出，影响社区品质。 4、地块现状： 地块本身形状极不规则，地势高低起伏较大， 居住品质可能会受到一定影响。? 地块SWOT分析－劣势 * * 1、片区发展前景：济南东部持续快速发展，汉峪金谷、总部基地等重点项目将相继竣工。大量高新产业、金融企业将涌入高新区，区域内购买力将持续旺盛。