物业前期工程.docVIP

物业前期? 物业服务企业前期介入阶段的工作有别于物业前期咨询，此阶段更加注重项目施工现场 功能设施设备的合理安装及隐蔽工程的施工质量等， 通过派驻现场工程人员与开发商、 总包 单位、 监理单位进行协调， 使初期各项设计建设更加完善合理。 这是保证开发商开发建设高 质量、 高品质项目的重要辅助途径之一。 具体来讲， 物业服务企业要协助开发商从后期物业 管理角度进行现场工程优化，向甲方提供现场建议。 ? ? ? 对前期介入阶段的物业顾问工作应重点关注： ? 一、合理选择配备现场介入人员 ? ? ? 现场工作十分复杂， 对于物业服务企业而言是一项经验型工作， 所以对于现场派驻人员 的选择应掌握以下标准： ? ? ? 1 ．有丰富的物业工程管理经验，最好是了解将要顾问项目业态特点的人员； ? ? ? 2 ．有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与需求结合的人员； ? ? ? 3 ．有丰富的施工现场经验，能够保证自身安全； ? ? ? 4 ．专业比较全面，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。 ? 二、保障后台的技术支持工作 ? ? ? 物业现场顾问人员的派驻企业，作为后台技术支持的角色，需要与现场人员紧密配合， 特别是物业前期咨询公司和前期介入公司不是同一家的时候， 两个公司还需要密切配合。 作 为后台的技术支持部门应采取积极配合、 技术支持的方式， 对项目驻场人员发现的问题、 发 展商反馈的问题， 提出必要的建议供驻场人员参考， 在需要的时候参与到现场工作中。 驻场 人员对现场发现的问题要及时向甲方反映， 提出建议， 并与支持部门沟通， 从另一个方面提 醒甲方。 ? 三、做好与现场各方关系的协调 ? ? ? 开发商、总包单位、分包施工单位、监理单位、成品保护单位、设备供应商等现场各方 关系错综复杂，协调各方关系为现场工作提供便利也是十分重要的。 ? ? ? 以上是前期介入中需要关注的要点，而前期介入阶段主要是在项目已经完成方案设计， 深化施工设计图纸基本完成， 进入设施设备安装及二次结构施工阶段， 物业顾问公司派驻人 员进场， 驻场实施相关顾问工作， 但在一般情况下， 深化设计、 施工两个步骤多会同时开展， 物业驻场人员的主要工作也来自这两个方面，其主要工作有： ? ? ? 1 、深入了解项目特点，拟定现场顾问计划 。 ? ? ? 在进入项目以前，应当对项目进行深入了解并制定计划。 ? 名人堂：众名人带你感受他们的驱动人生 马云任志强李嘉诚柳传志史玉柱 ? ? （ 1 ）审读图纸，了解项目系统情况； ? ? ? 从设计说明入手， 对建筑图纸、 结构图纸、 设备专业图纸等进行阅读， 标记重要的环节， 了解项目的整体设计思路、 定位。 最后对图纸审读的结果进行汇总， 为制定工作计划做准备。 ? ? ? （ 2 ）根据项目特点，拟定现场物业顾问计划。 ? ? ? 根据了解到的项目特点，如项目定位、系统构成、交通流线、服务配套等，结合甲方的 施工进度计划拟定现场顾问计划。 ? ? ? 2 、关注工程进度，记录现场情况。 ? ? ? 在现场巡视过程中，记录所有关注的细节，为提供物业建议做准备。 ? ? ? （ 1 ）根据工程计划，调整工作计划； ? ? ? 随着现场情况的变化，工程进度计划也在随时调整，物业现场介入人员应关注该计划， 及时调整物业的顾问计划及工作侧重点。 ? ? ? （ 2 ）记录设计方案和施工图纸变更； ? ? ? 物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、 施工图纸变更及施工洽商， 为物业服 务公司的后期接管提供便利。 ? ? ? （ 3 ）记录施工现场发现问题，为提出各种建议做准备。 ? ? ? 施工过程是根据施工便利与否而适时调整的， 所以， 有许多设备设施安装的位置与图纸 不符， 物业现场介入人员必须在图纸上进行标注； 如记录一些隐蔽工程和截门等的位置变化， 使今后的物业维修能准确判断位置。 ? ? ? 3 、参加施工期间的专业会议，提供建议。 ? ? ? （ 1 ）通过参加设计协调会、施工协调会、监理会等了解施工焦点； ? ? ? 参加专业会议， 通过会议上的问题讨论、 焦点争论， 了解项目情况，并在会议上明确物 业要求，适时的提出物业建议。 ? ? ? （ 2 ）根据会议等的实际情况，适时提供书面物业建议。 ? ? ? 4 、通过对项目的深入了解，提供现场物业建议。 ? ? ? （ 1 ）改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议； ? ? ? 设计中有许多不尽人意之处， 一些设计人员甚至忽略后期维护、 管理的需求， 物业现场 介入人员要了解、 记录这些信息， 并结合实际根据优化的可能性， 有针对性的适时提出物业 书面建议。 ? ? ? （ 2 ）改