房地产业税务稽查风险防范4、未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入.pptVIP

未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入 主讲：张伟qq:648968527 winwind@ 未完工收入结转为完工收入 第九条：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。（说明不是项目清算）　　在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。 （一）将未完工收入结转为完工收入 （二）将开发成本结转为销售成本 （三）计算未完工收入的实际毛利额 （四）毛利额差额调整。 第一部分：房地产企业六大收入解读 专题一：实际填列申报表 假设某企业有三个楼盘：①楼盘1在以前年度已经完工，尚有尾房；②楼盘2在今年完工；③楼盘3尚处在预售年度 （一）楼盘2未完工年度纳税申报表的填列（复习） （二）楼盘2完工年度申报表的填列 （三）楼盘2完工年度同时有的填列 （四）楼盘2完工年度同时有“楼盘1收入”的填列 （五） ①“楼盘2完工年度”同时有②“楼盘2完工当年销售收入”、 ③“楼盘1收入”、 ④“楼盘3的未完工收入” 关注三件事情： 1、毛利如何调整？ 2、税金及附加如何调整？ 3、三项费用扣除基数如何确认？ 北京市国税局的填报口径（推荐参考） （一）未完工年度 1、主表第1行：1000万，但是不填写第二行营业成本。 2、附表1第4行：1000万。 3、附表8第4行：用于计算广告宣传费基数1000万。 4、附表3第19行第4列，纳税调减1000万。 5、附表3第52行第3列150万 6、附表3第40行第4列65.5万。 （二）完工年度 1、以前年度销售的未完工收入不用填列在第1行，即：不需要结转收入。 2、附表3第19行第3列，纳税调增1000万。 3、附表3第52行第4列，调减150万 4、附表3第40行第3列，纳税调增150万。 第一部分：房地产企业六大收入解读 专题一：实际填列申报表 问题：当年预售收入季度预缴计算的毛利，如果当年度完工，是否允许在附表三52行扣减计算的毛利？ 总结：未完工开发产品收入缴纳税款属于时间性差异，通过纳税申报表的调整技术来实现。（附表三52行） ①以前年度预售收入确认的毛利：附表三52行扣减 ②当年预售收入确认的毛利： 主表34行扣减，减去的是税款。 任何复杂的收入确认都可以分解为四种情况，组合填列申报表就能保证不会出错。 第一部分：房地产企业六大收入解读 专题二：结转预售收入的时机 第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。 思考1：及时性原则不是说当月达到完工标准，当月就要必须结转收入和成本，而是必须在第二年汇算清缴结束前结转收入和成本。一般都要在汇算期间再结转。 第一部分：房地产企业六大收入解读 专题二：什么时间将预售收入结转为销售收入比较合适？ 思考2：那么企业愿意在那个季度结转收入和成本呢？ 1、 如果第四季度结转：（预缴申报表的填列） 存在将去年的毛利重复缴纳税款，压资金的情况。 2、 如果在次年一季度结转（预缴申报表的填列） 依然存在这种情况。 结论：那个季度都不好，只能做资产负债表日后事项。（大地税函【2009】77号文件的规定，什么时间都没有问题 3、将如何应对呢？？？（关键点在预缴不调减） 第一部分：房地产企业六大收入解读 专题三：外资企业以前年度预售08结转收入的衔接问题。 第三十八条 从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。 意味着外资企业预缴的税款要换算为毛利，在附表三52行扣减。虽然外资企