2014光耀东莞滨湖花园营销策略总纲.docx

【东莞滨湖花园】项目2014年营销策略总纲2014年4月前 言望眼欲穿。作为营销团队，我们已经找不到另一个更贴切的词来表达内心对于项目上市的期盼程度。根据现有的工程进度，基本确定了6月20日项目具备正式对外展示条件。屈指数数，留给营销团队的时间仅有短短一个半月的时间。营销，如何在如此有限的时间里，用何种营销手法让项目获得市场的满堂喝彩，从而实现既定的年度销售计划与项目总体收益呢？带着这个问题，我们开始本项目今年度的营销策略思考。每个深圳人与东莞人的心中都有一个关于生活的梦想她的名字叫：松山湖松山湖，珠三角最美的生态湿地72 平方公里，华南最大的生态湿地，等于深圳福田区的面积。14 平方公里的原生绿地，人均绿地是国家标准的6.8倍，8 平方公里的原生淡水湖，等绿化覆盖率超过60%。于33个香蜜湖和1.5个西湖松山湖，上海世博会『最佳城市实践区』，荣获“国际绿色城市发展典范”松山湖管委会松山湖，中国唯一国家级五星级复合生态园区政府规划『滨湖商务居住区、科技教育区、生态旅游区、台湾高新科技园』四大城市功能区，总投资800亿元，等同于每平方公里13亿元。项目所在的区域——南部滨湖生态旅游区，被定位为松山湖科技核心区，为世界五百强企业研发中心以及高档住宅区预留了大片临湖地块。本案松湖花海在松山湖南部沿岸，全长约9公里的路段，近100万平方米的种植面积。种植了桃花、梅花、樱花等各类木本花卉近15万株以及波斯菊、熏衣草、荷花等草本湿生水生花卉数百万株，形成百花争放、万花吐艳的波澜景观 。滨湖花园项目地处『松湖花海』景区内部她，一线临湖更是松山湖南部生态旅游区唯一沿湖的别墅项目项目规划：临湖双拼、创新候鸟产品及联排搭配15套285-420平米一线临湖独栋别墅59套105-140平米平层别墅52套180平米联排别墅经济指标单位数据总用地面积㎡53384可建设用地面积㎡36043总建筑面积㎡64317地上面积㎡23488地下面积㎡40828容积率-0.44 建筑密度%27%绿地率%35%项目规划：纯粹私密的私人别墅区纯粹、私密的规划项目为纯别墅规划，126套别墅依地势而建，纯粹私密的氛围浓厚，松山湖片区罕有的纯粹的私家别墅规划注重与自然景观的融合高尔夫景观、松山湖自然湖泊景观、湿地景观原生态山地形态的保留、与沿湖通道相接的私家路享受自然景观的户型内庭院设计、坡屋顶和木构建的建筑立面户户泳池的度假户型目前东莞范围内独一无二的户户泳池的东南亚度假别墅项目的市场价值优势【四大唯一性】·松山湖唯一在售的一线临湖项目·松湖花海景区的唯一住宅项目·松山湖唯一纯别墅项目·珠三角独有的唯一平层度假型别墅项目定位松山湖畔，最适宜度假的投资型纯粹私人别墅社区户型设计：注重居住享受的度假型产品景观面大、户户泳池、度假感强烈、舒适度高户型户型层数建筑面积使用面积套数总建筑面积A四房两厅五卫两层（地上1+地下1）141365172397B三房两厅四卫两层（地上1+地下1）104258424368C四房两厅六卫三层（地上2+地下1）42859062568D六房两厅七卫三层（地上2+地下1）65081495850E三房三厅三卫四层（地上3+地下2）175350529100汇总——————126套24283项目户型候鸟系列一层别墅A户型计容141㎡，非计容225㎡地上一层，地下一层建筑面积总共约365㎡室外花园约200㎡A户型——总价：550万客户分布及特征·区域：深圳客户，工作地（福田中心区、南山与宝安工业区），居住地（福田、香蜜湖或华侨城）·职业：中小企业主、外贸、化工，电子，服装，传媒，设计、IT·年龄：35—40·类比客户：惠东项目C、D户型客户·置业目的：家庭度假、朋友接待、投资保值·喜好：男女比例大约是40%：60%女性：出国旅游、度假、购物、奢侈品、spa、瑜伽等；男性：养生度假、澳门赌钱、资产投资、高尔夫交际。·消费场所：机场、港澳购物中心、高尔夫会所、私人会所、高端酒店客户标本：投资度假型客户（深圳）万科棠越 江先生购买户型：295平米联排 ；总价：560万年龄：47岁左右居住地点：福田居住，已有多套物业家庭结构：6人，妻子、儿女和老人关注点：区域发展前景、升值潜力、环境、基本生活配套，环境好的会选择度假。客户语录：——“在深圳已经买过两套别墅，一个用来住一个投资，如果有好的项目，还会考虑投资——“最好到福田城市中心不要超过1个小时最好，当然也不能太吵，基本生活配套还是要有的，生活便利很重要，安静的环境很重要”——“我喜欢有湖景的，希望在那里能感受更多的绿色和新鲜空气，自然环境一定要安静，适合度假，给人脱离了繁忙的工作，很隐秘很个人的生活空间里精神和身体得到完全的放松项目户型候鸟系列一层别墅B户型计容109㎡，非计容151㎡地上一层，地下一层建筑使用面积总共约