万科_理念行销_长春万科柏翠园豪宅项目市场提报_86p_2012年_调查分析报告.pptVIP

2012年万科柏翠园竞品面积段分析 170㎡ 270㎡ 380㎡ 300-600㎡顶越产品 柏翠园面积段 从2012年柏翠园主要竞品面积段汇总图来看，与本案170-380㎡面积段相重合的项目主要有紫御华府和中信净月山，这说明2012年这两个项目将会对本案的推售节奏产生影响。 2012年本案将推出部分顶越产品，面积段在300-600㎡之间，如图所示唯有别墅项目竞品会对本案该面积段产品产生影响。 1、长春城市进入地铁经济时代 长春市地铁建设工程在解决城市交通压力的同时将为区域经济带来新的契机，对房地产市场的发展也起到间接促进作用，而南部新城与高新区也因为行政中心的缘故，必然得利于地铁。 2、长春城市气质愈加明显 长春的市政公园在近两年内可以说是越建越多，长春市本身就绿化做的较有成果，再加之现在市政公园的继续增加，可以说未来长春正向着花园城市进军，人们也越来越追求原生态的生活氛围。 城市发展速度增快，各项配套设施增强，即保持了长春这座城市的特有气质，也在健康的发展这座城市的整体城市竞争力 长春的城市发展状况小结 1、城市版块格局的扩张 净月西城版块、汽车产业版块，南部新城版块是继高新版块发展之后的三大版块的飞速扩张，加之全国各大品牌开发商的进入，长春未来的房地产发展将进入的高速发展阶段，同时也进入了白热化的竞争阶段 2、 城市房地产市场发展进入快速轨道运营期 在房地产进入快速发展的利好方面是各个方面的配套将逐步完善，但是同时我们也要清晰的认识到，在快速发展的起步阶段，也就是创业阶段是相当困难，也伴随着风险的。 往往各个城市土地收入都占政府财政收入50%以上的比例，在房地产大势向好的支撑下，长春整个城市版图在扩张，也昭示着未来房地产的发展以及扩张之后带来的竞争压力 长春的城市发展状况小结 长春，一个房地产业飞速发展的城市…… 竞品市场分析 首先，我们先来关注下本案的库存情况和2012年预推盘计划。 12年8月份推出 顶越（300-600㎡）产品38套 B9(240产品)52套， B11(170产品)44套， 合计96套，面：19526 12年8月份推出南湖中街商业产品28套。面：5192 12年10月份推出B13（240产品）22套。面：5192 万科柏翠园推售情况，仅供参考。 2012年预推盘计划 2011年库存情况 剩余库存情况： 170产品剩余约104套 240产品剩余约113套 380产品剩余约19套 分析： 通过以上推盘计划，我们可以看到2012年整体重在消化2011年的库存产品，其中170-240㎡产品占比较大，同时也承担着回款主力任务。在当前严峻的政策调控下，如何吸引客户关注？如何稳固项目NO.1的形象？将是我们目前所要考虑的问题。 下面，我们来主要关注一下我们主要竞争对手有哪些。 基于以上两大重点因素，圈定重点项目楼盘： 紫御华府 中信净月山 和黄御翠园 和黄御翠豪庭 天安第一城 万科惠斯勒小镇 万科蓝山 中信净月山 御翠园 万科惠斯勒 万科蓝山 中信净月山 天安第一城 万科柏翠园 御翠豪庭 1、与万科柏翠园产生高度竞争关系楼盘 2、市场中品牌力、产品力等与万科柏翠园可直接竞争者（由于本案面积段和总价款同别墅产品类似，所以部分高端别墅项目也是我们要重点关注的） 竞品选取标准—— 经过理念市场部对本案竞品的监控，我们对以上竞品的各项动态情况进行总结，得出以下数据。（此数据仅供参考） 项目 总户数 （户） 产品设计 (产品线、面积段㎡) 2011年供给量 2011年销量 均价 （元/平） 剩余库存量 2012年加推新品量 中海紫御华府 约3000户 高层、小高层、多层 100-150 约480套 预估约80套 9500 约400套 预计2011年11月底上市 200-320 约432套 约309套 12000 约132套 约324套 和黄御翠豪庭 二期约900户 高层、小高层、多层 140-160 约764套 约535套 9500 约230套 无新品 别墅 198-220 — — 24000 — 约33套 天安第一城 未定 高层、小高层 103-114 约52套 约30套 8500 约22套 约84套 141-188 约94套 约56套 9500 约38套 约120套 和黄御翠园 487 (一、二期) 别墅 320-530 约75套 约60套 22000 约15套 （预计2012年底三期上市） 中信净月山 约276户 别墅 270 约110套 约72套 500-600万 约38套 约55套 360-400 约74套 约48套 700-1200万 约26套 约37套 万科惠斯勒小镇（别墅） 254 （一、二期） 别墅 255 约50套 约30套 340-420万 约20她 二期未上市别墅体量约170套，上市时间未定。