三明_上河城_营销总结 2011年营销策略总纲.ppt

* 御府样板房及上德园一期高层盛装绽放 主题：样板房、盛大开放 时间：5月中旬 ，8月中旬 对象：前期意向客户、邀约到访客户 内容： 样板房、对外开放； 现场乐器表演，并提供点心饮料，供客户品尝； 现场进行诚意登记（不收钱、产品调查、销售节点通知） * 团购活动：利用人脉资源，拓展客群，与开发商配合找准关键人物进行突破 三钢 市一医院 三明核电集团等 11年拓展单位 直接折扣优惠 间接赠送 给团购核心人佣金 放宽团购人数限制，如“3人以上即可享受团购” 团购方式 利用保险从业人员、汽车4S店人员挖掘其客户群 百货渠道 其他渠道拓展 建议展旺、世联、客户三方会谈 让客户感觉受重视，有专属感 给予客户力所能及的优惠 团购洽谈 团 购 团购专场推介会 * 营销总攻略 营销策略 竞争分析 客户分析 营销核心问题提出 营销总控图 目标与解析 项目分析 营销策略思考 媒介攻略 费用预算 形象攻略 展示攻略 客户攻略 推广攻略 * 加快前期产品的去化，后期推售产品小步快跑，持续热销，引起市场关注 价格 展示 保持现有价格，增加现有产品附加赠送，促进产品提前销售 售楼处及看房通道基本展示完善 一期多层园林展示完善开房通道及周边装饰完善 活动 推广 短信、户外、派单、县城拓展 时 间 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 推售房源 6# 7# “新贵置业风暴”计划 价格平开，引爆市场，吸引市场关注 二期多层 加推产品价格逐步提升 价格提升 二期高层 一期高层中心园林展示完善开房通道及周边装饰完善 样板房开放 寻找上河城第1500名业主 上河城欢乐生活笑脸活动 中秋博饼活动 小型客户体验活动 公寓推售总控表 御府 5.1趣味运动会活动，御府样板房公开活动 * 商业街及上德园商业，需工程进度配合，择机再次推售 价格 展示 维持现有商铺价格体系 现场垃圾清理 斜拉三角旗，营造商业气氛 2月底 门头展示保证完毕，商铺前软景 2月中 活动 第一批商家入驻活动 3月中 推广 3月与住宅短信周末交叉发送 短信 入驻商家启动仪式 时 间 1月 2月 3月 4月 5月 6月 1月底 商业保证参考 商业保证参考 商业推售总控表 * 营销总攻略 营销策略 竞争分析 客户分析 营销核心问题提出 形象攻略 客户攻略 展示攻略 营销总控图 目标与解析 项目分析 营销策略思考 媒介攻略 推广攻略 费用预算 * 2011年营销费用合计约为286万，占总销金额的0.715% 类别 细项 预算（万） 备注 推广费 报纸 8 《三明日报》《三明侨报》两个半版硬广交叉打一次 缩减投入，仅在推售及关键活动节点进行投放， 户外 80 关键路段及县城 短信 20 采用普信结合彩信的形式，在关键时间点无盲点覆盖 电视 30 三明一套 二套 网络推广 2 企业网站 礼品类 10 客户活动 物料 15 包括海报、宣传手册、户型单页等相关物料制作费用 派单、邀约 15 请兼职每周四天进行派单、邀约 营销活动费用 旺场活动费用 20 游园会、餐饮节等老客户维系及旺场活动 大型系列活动 30 笑脸活动 室内设计大赛 房展车 30 客户拓展 模型 6 县城拓展费用 10 不可预见费 　 10 　 合计 　 286 　 以上费用不包括园林、样板房等完善展示相关费用 费用预算 * 下面是沟通时间！ THANKS!!! * * * * * * * 二期多层推售前园林展示的完善 1、二期第多层产品推售前，对一期多层区域园林进行包装，予客户同样的体验。 2、园林体验感以较成形树木、具有层次感的灌木配合及相应的生活配套设施。 3、看房通道的设置，根据现场实际情况，建议看房通道， 由上真园与上德园入口进入--- ---1#-8#中间穿过--- ---至9#10#中部到达二期多层区域 二期推售多层 一期园林完善区域 看房通道建议 4月前完成 上德园二期多层推售 营销展示 * 园林展示细节打造 营销展示 特色标识系统 社区内园林细节大打造直接关系到园林大效果的好坏 看房通道打造，花钵营造气氛 社区内繁花似锦 成型数木的种植，予客户直观感受到入住后园林气氛 * 打造一个多样化的活动样板区，用长时间的体验让客户感动 示范区包含有： 精致园林 清水房展示 工法样板房 有儿童乐园、BBQ、PARTY餐会等主题的活动庭院 同时将整个样板区做为一个泛营销中心，允许销售员和客户在区域内的任何一间房和地方就坐，进行沟通交流。 活动空间的展示 营销展示 清水房意向图 架空城活动空间装饰意向图 儿童活动空间 4月前完成 * 中心园林区展示的完善，关系大户型能否推售成功，也是今年目标能否完成的关键 1