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关于住宅专项维修资金“使用难”的法律思考 韩志红 孙志明 （ 天津师范大学 法学院，天津 300387） 摘 要：住宅专项维修资金作为一种按份共有财产，在我国存在“使用难”的问题，笔者通过规范性研究，论证了住宅专项维修资金属于“共有私产”，应当作为信托财产，实行信托性质的管理。为此，应当修改我国的规定，将住宅专项维修资金使用的业主多数决改为业主大会的多数决。通过“内置式管理”或者“外置式管理”，以保障住宅专项维修资金使用公平和效率的平衡。 关键词： 住宅专项维修资金；共有私产；信托财产； 住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。又称“房屋的养老金”。根据我国法律的规定，业主在买房时必须支付这笔“养老金”，以备将来专门用于房屋的维修和更新、改造。然而，按照我国现行制度使用这笔资金时，却普遍遭遇了有钱难取的尴尬。一方面是需要用钱的用不到，另一方面却是大量资金的闲置。据了解，整个中国科学院拥有的上亿元的住宅专项维修资金，而实际的使用率还不到1％。有数字显示，截止到2009年2月底，北京共收住宅专项维修资金188亿元，但只有158个小区使用了3073万元的住宅专项维修资金。全国物业协会的有关人士表示，从目前看，住宅公共维修基金归集、管理、使用等问题实际上在全国普遍存在。与千家万户切身利益紧密相关的住房公共维修基金的使用效率问题如同一个巨大的谜团，已经开始引起社会的普遍关注。 一、住宅专项维修资金“使用难”的问题及其分析 （一）问题的提出 案例：2009年7月，家住北京中关村某住宅小区的刘女士将自己出租多年的房子收回，准备重新装修后自己居住。装修公司说：这套位于楼顶层的房子屋顶已渗漏严重，如不处理，根本无法装修。刘女士找到小区物业要求其维修。工作人员告诉刘女士，要想修房顶，就必须动用小区的住宅专项维修资金，而要想动用这笔钱，首先要得到小区三分之二业主的签名同意。由于刘女士所在的小区并没有成立业主委员会，因此按照我国2008年2月1日开始施行的，建设部、财政部颁发的《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）第22条规定：住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，需要住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。为了动用小区的住宅专项维修资金修缮漏雨的房屋，小区物业将征求业主签名的公示材料贴在每个楼的门口，等待业主签名同意。但是过去一个月，除了几户房屋漏雨的住户，几乎没有人在公示材料上签名同意。其中的原因有：第一，有些业主根本不在小区居住。有些业主将自己的房屋给儿女居住，或者置换给亲朋好友居住或者出租出去，还有的房子闲置不用。因此，要想让三分之二的业主为了一件事聚集在一起，几乎是不可能的事情。第二，居住的业主不同意使用住宅专项维修资金。这些业主认为房子漏了是顶楼的事，楼下的人不应该为少数几户人家的维修“买单”，维修基金应该用在全楼居民都能受益的地方。这件事正好印证了古希腊智者亚里士多德早在两千多年前所言：“凡是属于最多数人的公共事物常常是最少受人照顾的事物，人们关怀着自己的所有，而忽视公共的事物；对公共的一切，他至多只留心到其中对他个人多少有些相关的事物。”著名学者奥尔森于1965年就在其著作《集体行动的逻辑》一书中提到，“除非一个群体中人数相当少，或者除非存在着强制或其他某种特别手段，促使个人为他们的共同利益行动，否则理性的、寻求自身利益的个人将不会为实现他们共同的或群体的利益而采取行动。” 无法得到三分之二业主的同意，维修基金申请就没有了基本条件。最终刘女士自己花了1400元找来施工队维修了自家的房顶。刘女士不平衡的是，自己买房子的时候按比例向集资建房单位交了近8000元的住宅专项维修资金。维修基金之所以不能使用，问题的关键就在于很难得到三分之二以上业主的支持。 此案的困难不仅在于使用住宅专项维修资金无法得到三分之二业主的同意，更为严重的问题是，刘女士无法为此事进行诉讼活动，以争取自己的合法权益。因为在理论上刘女士虽然能将相关小区业主当成被告，进行一场民事诉讼。但是实践中恐怕很少有人会这样去做。现在的高层住房，住户少则几十户，多则上百户，为了修个房顶，要直接与相关小区居民交恶毕竟是件不愉快的事情，诉讼成本太高。 上面说的维修房顶事项涉及的业主具有局部性，都如此困难，倘若需要全小区的业主共同表决的事情其难度就可想而之了，例如，小区街道坑洼不平，导致行人人身和财产损失，急需要重新铺设，不能得到业主的支持又将如何呢？不维修道路，人身和财产损失谁来负责呢？ （二）问题的分析 笔者思考：住宅专项维修资金“使用难”的问题是不是一种“反公地悲剧”现象呢？ “反公地悲剧”说得是：作为一项资源或财产也有许