赢商共享一线当家管理工具作业上海应用0615定稿1027415190.PPTVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * 一线公司当家运营管理工具 —上海公司应用篇 2011年6月 目录 一、利用集团管理工具分析上海公司 二、管理工具进一步落地及相应启示 聚焦于集团核心经营目标 服务于四个计划 有效实施集团管控 目的 导向清晰 激励相容 全局视角 多维反映 可量化 可监控 可评估 原则 现状 过程 未来 股东回报 项目 运营计划 发展计划 现金流计划 公司 经营计划 运营状况 评估工具 经营状况 与结果评估 运营过程管理工具 运营过程 现金流 投资能力评估工具 战略规划与 可持续发展 发展规划 管理工具 集团对于一线公司当家四个工具的思考： * 1.1、运营状态评估工具：上海公司业绩逐年增长但增速趋缓；盈利水平有所降低；需优化资本结构，持续提高12年财务杠杆利用率。 经营状况的评估及预测 所需解决的问题： 公司经营现状如何？ 公司现有资源在未来的经营结果怎样？ 目前及未来公司经营的方向及短板在哪里？ 考量因素 销售视角 销售规模 创造利润 盈利能力 销售率 利润视角 结算利润 利润增长 规模经济 股东视角 股东占用 股东回报 EVA 占用视角 资债结构 负债率 占用构成 　 1.2、评估运营状况的工具：需提升盈利能力和优化资本结构，持续优化EVA；通过管理开工，以销定产，使销售率处于合理水平。 * * * * * * * * * * * * 创造权益净利 EVA/权益结算净利 销售金额 总占用 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 管理费用率/营销费用率 毛利率 占用资源回报率 * * * * * * * * * * * * * * * 创造/结算利润增长率 计息负债率 * * * 132 权益占用/计息负债 * * * 开工面积/竣工面积 * * * * * * 销售 利润 股东投资 总占用 销售率 销售率 存销比 开销比 2.1、运营过程管理的工具：上海公司库存资源偏向再改高端、结构不合理；目前开工与销售结构匹配；考虑全年业绩增长，结算偏向Q4、Q8。 品类及户型面积 11年开工计划分析 本年主要项目分析 年末库存构成分析 　 90内 90-144 144上 商办 合计 比例 90天以内 3.5 2.7 8.7 0.1 15 50% 90-180天　 0.3 0.5 6.3 0.2 7.3 24% 180-360　 0.5 0.6 2.2 0.5 3.8 13% 360天上　 0.1 0.3 2.5 1 3.9 13% 比例 15% 14% 66% 6% / / * * * * * * * * * * * 　 面积 金额 毛利 重固项目 7.8 14.0 2.6 琥珀臻园 6.0 12.8 3.0 浦江镇 4.7 12.0 3.8 清林径 6.3 11.5 2.4 南通项目 8.7 11.2 2.9 城花新园 4.1 10.7 3.6 琥珀郡园 4.1 8.6 2.1 嘉兴项目 5.9 7.2 1.3 五街坊 1.4 6.9 2.2 　 90内 90-144 144上 T 5.2 　 　 C 11 13.3 　 G 　 20 15.7 TOP 　 　 15 小计 16.2 33.3 30.7 比例 20% 42% 38% * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 2.2、运营过程管理的工具：上海公司资源结构不合理，偏向高端再改且盈利水平有待进一步提高；待12年去化后，在建、在售项目减少至7个，从合理去化速度及规模发展角度11年需补充新资源。 未开工货值 可售库存得到有效控制，基本保持在合理区间； 从货值上来看，资源储备大，从面积上来看，资源储备有限，且单价逐步上升，操作项目逐步减少； 从12年末库存资源来看，开工未上市资源主要集中在铜山街二期、七宝53综合体、金色城市B街坊二期、友建项目二期等；未开工资源则主要集中在中房滨江、七宝35B块、金色城市A/H街坊等。 开工未上市 可售库存 储备以TOP、G类为主，储备结构不合理，需补充T、C类资源； 整体盈利能力偏低，低盈利（毛利20%以下）资源占56%，TOP、G类土地的盈利能力整体偏低。 毛利低于20%的低盈利TOP类资源需重点关注。 上海公司资源情况及存在的主要问题： 总资源动态变化情况 储备资源构成分析 　 小计 T C G TOP 20%内 333 33 57 73 170 20