房地产估价理论与方法笔记(教材版本自己整理).docx

房地产估价概论对房地产估价的基本认识房地产估价的含义专业房地产估价的特点：它是专业估价机构和专业估价人员完成的；它提供的是专业意见；它具有公信力；它实行有偿服务；它要承担法律责任。专业房地产估价的概念——专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定目的，遵循公认原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。——估价目的、估价对象、价值时点和价值类型是在分析、测算和判断价值（价格）之前需要确定的要素，因此被称为估价基本事项。估价与评估的异同估价的含义更加精准、明确，之对价值（价格）进行评估，而评估的含义较宽泛，不只限于对价值或价格进行评估，还可以指查验某人、某物、某项工作或活动以判断其表现、影响等。房地产估价师从事的其他估价相关业务房地产价值和价格分配业务房地产价值提升评估业务房地产价值减损评估业务相关经济损失评估业务房地产咨询业务房地产估价的特点1、是评估房地产的价值而不是价格2、 是模拟市场定价而不是替代市场定价——估价是是运用自己的专业知识和经验去“发现”或探测房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。3、是提供价值意见而不是作价格保证根据提供专业意见的用途和作用，分为两种不同性质的估价咨询性（参考性）——为委托人自己使用而提供的估价，属私人产品 投资价值评估鉴证性（证据性的）——向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，属公共产品鉴证性估价所承担的法律责任一般要大于咨询、参考性作用的估价。本书讲的主要是鉴证性估价。4、估价有误差但误差应在合理范围内对估价准确性认识（5点）由于信息不完全和存在不确定因素，即使合格的估价师也只能得出近似的评估价值(误差不可避免)，不同估价师长我的信息一般不可能完全相同所有的估价都有误差：评估价值＝真实价值＋误差估价允许误差较大(10%～20%)。法官使用“误差范围”的指标。其概念是评估价值与估价对象的“真实价值”偏差的可接受范围。如评估价值超出了误差范围，即可认为估价师有“专业疏忽”。法官使用的误差范围是10%，有时误差范围放宽到15%。难度很大的估价业务，误差范围放宽到20%。判断估价误差大小，一般不与实际成交价格相比，而是与合格估价师对同估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的重新估价结果进行比较一般不会重复来确定误差，而是通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏，以及估价依据是否正确、估价方法是否适用、参数是否合理等。5、既是一门科学也是一门艺术房地产估价的必要性专业估价存在的基本前提——独一无二和价值量大①一种资产若不具有独一无二特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或常人依照通常方法便可得知，就不需要专业估价；②一种资产虽具有独一无二特性，但若价值量不够大，聘请专业人员估价的花费与资产本身的价值相比较高，甚至超过资产本身的价值，也不需要专业估价。房地产需要专业估价不仅由于以上两个特点，房地产市场是典型的不完全市场3、房地产估价不仅必要，而且在估价行业中占主体地位房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少，房地产以外的其他资产主要是发生转让行为，在转让的情况下需要估价。房地产除了发生转让行为，还普遍发生租赁、抵押、征收、征用、课税等行为。因此，不仅房地产转让需要提供估价服务，房地产租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、税收、保险等活动也都需要估价。房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他财产估价主要限于价值评估本身。对房地产估价的各种需要房地产抵押的需要初次抵押估价再次抵押估价续贷抵押估价抵押期间估价，监测抵押房地产市场价格变化抵押房地产处置估价房地产征收征用的需要具体来说，被征收人选择货币补偿的，要对被征收房屋的价值进行评估，为确定货币补偿金额提供依据；被征收人选则房屋产权调换的，要对被征收房屋的价值与用于产权调换房屋价值进行评估，为计算差价提供依据。除此之外，有时还需评估因征收征用造成的家具、家电、设备等动产的搬迁费用、临时安置费用和停产停业损失。房地产税收的需要目前与房地产有关的税种有10个，除房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税5个针对房地产设置的水中，还有营业税、城镇维护税、企业所得税、个人所得税、印花税5个具有普遍调节功能的税种。除了城镇土地使用税和耕地占用税按占地面积实行从量定额征收，其他在一定程度上都需要估价。《中国土地增值税暂行条例》规定：纳税人有下列情形之一的按评估价格计算征收隐瞒、虚报房地产成交价格的提供扣除项目金额不实的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的房地产司法拍卖的需要房地产分割的需要房地产损