房地产经营与管理5章.ppt

每股利润分析法 是利用每股利润无差别点来进行资金结构方案的决策 通过比较相同息税前利润情况下的每股利润值大小，来选择最佳的融资方案。 见以下案例： 例：某工程公司拥有长期资金17000万元，其资金结构为：长期债务2000万元，普通股15000万元。现准备追加融资3000万元，有三种融资方案可供选择：增发普通股、增加债务、发行优先股。其资金结构资料表如下 资本种类 目前资本结构 金额　比例 增发普通股 金额比例 增加长期债务 金额　　比例 发行优先股 金额　　比例 长期债务 2000　 0.12 优先股 普通股 15000 0.88 资金总额 17000　1.00 其他资料 年债务利息额 180 年优先股股利额 普通股数（万股 2000 三种融资方案比较资金结构资料表如下 资本种类 目前资本结构 金额　　比例 增发普通股 金额　　比例 增加长期债务 金额　　比例 发行优先股 金额　　比例 长期债务 2000　0.12 2000　0.10 5000　0.25 2000　0.10 优先股 3000　0.15 普通股 15000　0.88 18000 0.90 15000 0.75 15000 0.75 资金总额 17000　1.00 20000 1.00 20000 1.00 20000 1.00 其他资料 年债务利息额 180 180 540 180 年优先股股利额 300 普通股数（万股 2000 2600 2000 2000 三种融资方案的追加融资后每股利润测算表 项目 增发普通股 增加长期债务 发行优先股 息税前利润 3200 3200 3200 减：长期债务利息 180 540 180 所得税前利润 3020 2660 3020 减：公司所得税（40%） 1208 1064 1208 所得税后利润 1812 1596 1812 减：优先股股利 300 普通股可分配利润 1812 1596 1512 普通股股数（万股） 2600 2000 2000 普通股每股利润 0.70 0.80 0.76 结论： 当息税前利润为3200万元时 增发普通股，普通股每股利润最低，每股0.70元； 增加长期债务时最高，普通股每股利润为0.80元； 增发优先股居中，普通股每股利润为0.76元； 说明在息税前利润一定的条件下，不同资金结构对普通股每股利润有影响 当息税前利润为多少时，采用何种融资方式更为有利呢？ 用每股利润无差别点测算。见下页： 测算每股利润无差异点 增发普通股与增加长期债务两种增资方式下的每股利润无差异点： 当息税前利润为1740万元时，增发普通股和增加长期债务的每股利润相等。 增发普通股与发行优先股两种增资方式下的每股利润无差异点： 当息税前利润为2346万元时，增发普通股和发行优先股的每股利润相等。 每股利润无差别点的意义为： 当息税前利润大于1740万元时，增加长期债务要比增发普通股有利；而小于1740万元时，增加长期债务则不利。 当息税前利润大于2346万元时，发行优先股要比增发普通股有利；而小于2346万元时，发行优先股则不利 比较资金成本法 比较资金成本法 在适度财务风险的条件下，测算可供选择的不同资金结构或融资组合方案的加权平均资金成本率，并以此为标准相互比较确定最佳资金结构的方法。 比较资金成本法　　　　　　　　－两种情况下的资金结构决策 初始融资的资金结构决策 测算和比较各融资方案加权平均融资成本率 追加融资的资金结构决策 边际资金平均成本法 直接测算各备选追加融资方案的边际资金成本率来比较 例：某项目公司追加融资10000万元，现有两个追加融资方案可供选择，有关资料经测算整理后列入下表： 筹资方式 筹资方案1 追加筹资额 方案1 资本成本率 筹资方案2 追加筹资额 方案2 资本成本率 长期借款 5000 7% 6000 7.5% 优先股 2000 13% 2000 13% 普通股 3000 16% 2000 16% 合计 10000 － 10000 － 比较边际资金成本法 方案1的边际资金成本率： 方案2的边际资金成本率： 比较：方案2的边际资金成本率低于方案1，因此，在程度财务风险的情况下，方案2优于方案1。 (二) 资金筹措计划的编制 1. 预租售收入的估算 2. 资金筹措计划的编制 1. 预租售收入的估算 项目租售方案的确定 租售价格的确定 销售收入和营业税金及附加计算 2. 资金筹措计划的编制 资金筹措由资金平衡条件决定，房地产开发项目与一般工业项目的差别就在于房地产开发项目可以有大量的预收款作为资金来源，资金平衡需要通过利润计算、借款偿还、投资计划与资金筹措等多个报表一起循环才能计算出来，而且需要进行反复试算才能得