房地产投资群谈话语录教案.docVIP

一：什么才是一个好项目 寻找好项目之前，要知道什么才是好项目，很多项目对别人而言也许是好项目，对你却不一定是好项目。好项目有哪些条件呢？ A：投入少，回报大，风险低的项目 B：投入少，学习的到东西，回报率高，并且控制的了风险的项目 相信以上的3个要素应该也代表了大多数人的想法。总结来说好项目的根本是低风险、低投入（甚至0投资）、高回报。 先说低风险，风险的控制来自我们的大脑，关键是学会判断。所有不确定风险和收益的项目都算不上好的投资行为。即使预期有很大的利润那也不行，预期的拥可能好也可能不好。不管什么行业，如果风险你控制不了，你就就不要做，如果你无法控制风险，就是去冒险，那失败的概率会非常大。 再说投入,有人一听是“0投资”就会问：那怎么可能呢？我们一向受的教育就是付出总有回报，从来没有不劳而获的。 “0投资”或是低投入的核心思想是说所有的好项目来自控制而非占有。0或少并不是没有付出，而仅仅是指金钱方面的投入。如果一个项目不具备或者无法把它的风险和成本转移的项目都不是好项目。也就是说无法OPT和OPM的项目都不是好项目，好项目一定都可以OPT\OPM。（opt=other peoples money/time） 最后说高回报。投资前要了解周边市场价格，有依据的投资行为才是成熟的合格投资者。回报是相对你的投入而言的。 房屋和店铺租赁投资 举例：前几天我刚签约了一个店铺的租赁合同，新楼盘的店面，未装修，十年合同，年租26000，每两年递增2000元租金。背景是：隔壁店铺已经出租做餐饮，每月租金3700，已经在营业。我与房东谈妥有5个月装修免租期，至年底12月31日，支付定金3000元，租金12月份一次性支付。 那么我的投入是3000元，风险也就是3000。如果在12月份之前无法找到承租人，我违约不干了，那我十年租赁合同失效，我就亏损3000元。就是说我把风险控制在3000元，那算不算低风险？当然如果有人承租，按照市场价格每月3700，我按每月3000出租都可以，一年36000，每年利润1万元。那十年就至少10万利润。那10万就是我的回报。 同时合同规定，房东违约将赔偿我装修费10万，我有权转租和转让该合同的权益。而这装修费其实不是我的，是承租人的，也就等于所有的费用都是转嫁在租客身上的。大家还是要记得投资之前要有人帮你买单。 另一个例子：我已经放弃了12套的小公寓出租房投资。一：装修成本太高；二：入口不理想。也就是说投入高于我的理想值，而风险，我无法确定。 以上只是我亲身的例子，确实每个地方不同，操作方法也不尽相同，但都有它的操作方法。如果因为找这样那样的借口，封闭自己的投资思路，我奉劝你早日退出投资舞台。 有一句话，需要再次重申：如果你没钱赚不到钱，那么你有钱也一样赚不到钱。 二：自建房投资策略 市场有需求就有生意机会 先找准市场需求 买房是每个老百姓的愿望 但高房价让老百姓望而却步 如果你能提供给普通老百姓低于市场价的房子，他们会乐意购得 这个项目的价值就是为老百姓提供优惠的房产 必然市场价现在是4000，那么你能提供3200给他们，他们会很乐意去买 首先寻找到那些需要买房的人 最好是认识的熟人或者亲朋好友介绍的 因为信任是基础 确认有一些购买意愿的人后，寻找合适建房的土地 只要面积和 环境不错都可以考虑 有一些出让地是用于私人住宅的 不需要你投入一分钱，至少我是这样做的，不花自己一分钱的投资行为 和房东谈好付款方式，然后找买主下买房定金 当然在这个过程你必须让买房人看到房子的设计图纸，我找设计的朋友根据土地面积画好结构图 不难，要买主交一点定金太容易了 富爸爸的思想价值 富人的投资是穷人所不知道的 所以你们听到我这样 做一定觉得不可思议 就像我当初看富爸爸的书一样对他也觉得不可思议一样 但他讲的是 完全正确的 4套每人5000等于2万，你把2万定金交给土地所有者做交易定金 如果你觉得我所说的不可思议就对了 如果吗看过富爸爸的书 就更难理解我所说的了 然后和地主（简称）签订交易合同 再和买主签订买房合同，约定付款方式和内容 这里我做的是四套小户型。买主是四个人 约好地主和买主到房管所土地局办理出让手续 在办理出让手续的过程中按照约定付款方式收买主钱，付清地主钱。 必须再留一笔资金作为建房的资金 通常情况下，买主是没那么多钱付首付的 必然土地出让费要80万，而买主一个人最多才能付10万，4人就是40万 还有40万缺口 如果是你，你会怎么做 呵呵，对 你们都很聪明啊 没错用过户过来的土地做抵押 80万的土地，起你可以贷款个50-60万没有问题 所以要先谈好交易合同里的付款方式，这点最重要 关系到交易能否成功 很简单，就是要求过户后贷款担