万科锦程三期提案-营销执行方案.pptVIP

谨呈：重庆万科地产;;现状下的问题解析;产品解读;万科锦程属于城市综合居住项目。 占地10.5万平米，总建筑面积64万平米。由高层住宅、洋房、写字楼、SOHO公寓、裙楼商业组成。 ;是重庆迎宾大道地标建筑;写字楼、SOHO公寓、商业功能互补有机组成;1号楼标准层平面图;电梯配置： 1号楼写字楼共6部电梯，其中5部客梯，一部消防梯。 3、4号楼SOHO公寓共7部电梯，其中6部客梯，1部消防梯。;3号楼SOHO公寓以万科精装标准交房； 1号楼、4号楼以清水标准交房。;从产品设计出发初判客户定位：;我们商务型物业产品处于怎样的区域环境？;强大交通枢纽，形成半小时商务经济圈;;“渝中第二大商圈”，商务环境前景看好;我们的产品在先天条件不足但未来看好的区域环境下，我们将面临的任务？;;现状下的问题解析;1、写字楼竞争环境及市场定位;写字楼 宏观市场;写字楼 宏观市场;写字楼 宏观市场;写字楼 宏观市场;写字楼 宏观市场;2010年后，由于中心地段写字楼价格的快速增长，中心地段写字楼投资门槛提高，写字楼客户由之前的投资客变为实力雄厚的自用客户为主。;写字楼 宏观市场;写字楼 宏观市场;写字楼 宏观市场;根据地理位置、配套设施、建造年限等方面，对重庆写字楼产品进行等级划分： 写字楼档次划分甲A高端、甲B中高端、乙级三个等级。;产品研究--- 分布;写字楼档次类型不同，租金及使用率各不同;;;产品研究--- 未来供应;重庆万豪国际金融中心总规模约197000平方米，总高度约357米，共计77层。其中负5层至负3层为停车场，可泊车588辆；负2层至5层为商业；6层为万豪国际会展中心；塔楼部分为7层至74层顶级写字间和国际服务公寓；75至77层为钻石会所，顶层为商务及观光直升机停机坪。 重庆万豪国际金融中心的负2层与重庆轻轨总站站厅直接相连。;产品研究;区域市场;;;大石杨板块写字楼市场缺甲B级写字楼，由于写字楼使用企业跨度大，客户类型多样化，导致商务办公需求多元化。 本项目产品偏属甲B级写字楼，虽处在未来由甲A级为主导的市场中，但能满足区域不同企业的产品需求。;写字楼市场定位：甲B级写字楼（市场补缺者） 以甲B级稀缺且市场口碑好的产品差异化优势，占领大坪区域市场。 销售时机：2011.09;重点竞品详情展示;写字楼 竞品;龙湖时代天街;平面图及销售信息;竞品项目与本案部分指标对比分析;1、大坪未来商圈中心地段，拥有轨道交通便捷性 2、大坪目前最大的综合体项目，其商业约4个北城天街大小，具有口碑规模效应 3、产品面积分布90-330平米 4、5A标准智能化配置;;;项目竞争优劣势;1、写字楼竞争环境及市场定位;公寓宏观市场;公寓区域特征;公寓面积特征;;类型划分及产品对比;不同类型产品的客户特征;小 结;竞争市场;供销量;产品层高及面积;主力单价及总价;龙湖时代天街和华润二十四城因品牌、产品面积小、推售时间的原因，表现销售速度较快。套内面积30-40平米以内的产品，去化速度较快。本项目34㎡公寓属于市场畅销产品。;竞争市场;市场定位;竞争策略;重点竞品详情展示;本案与竞品公寓后期推售节点对比;龙湖时代天街;平面图及产品销售信息;6-15层户型，41平方米 5.8米层高，实得面积80平方米 分割自由，划区明显 立体空间使用，产品舒适度较高;1、大坪商圈中心地段，拥有轨道交通便捷性 2、大坪目前最大的综合体项目，将逐渐成长为渝中第二商圈 3、开发商在重庆具有优良的市场口碑及品牌效应 4、户型层高3.5---5.8米，产品性价比高 5、将产品作为稀缺资源的占有作为销售说辞; 观音桥COSMO;A塔——精装 3梯13户/35F，一室一厅，住宅报规精装设计 开间7.2米，进深约5.9米 层高3米 单套套内面积36-68平米 单层套内面积约600平米，均价18000元/平米;B塔——清水 3梯11户/24F，一室一厅，住宅报规、跃层 开间3.1-7.9米，进深约5.6-8.5米 层高6米 单套套内面积35-116平米 单层套内面积约740平米，均价15000元/平米;一室一厅设计，套内约36平方米 南北向，面向步行街 精装设计，相对总价较便宜 7.2米开间，约5.9米进深 住宅格局设计，功能齐全 采光效果较好、分区合理;B栋畅销户型B2/套内34平米;1、观音桥商圈核心地段，拥有便捷交通 2、临近观音桥商圈，配套齐全 3、商务配套规划有洗衣房、24小时餐厅 4、针对投资客户提供代租代售服务 5、住宅报规，首付便宜; 新干线项目占地面积6916平米，总建筑面积约7.9万平米，位于两路口转盘 物业形态：2栋高层+裙楼商业 其中— 1号楼为套内43-65平米平层公寓 2号楼为套内58-129平米