怀化通道廊桥商业整体定位及招商方案（106页）.pptVIP

风情一站式购物 便捷，干净，高端的购物体验，不一样的消费理念，不一样的通道廊桥 风情母婴 5-13岁一站式母婴购物，在2层风情母婴长廊 休闲娱乐、特色美食 舌尖与耳尖的共鸣，享风情，吃美食，听江景，在3、4层特色餐饮娱乐 三大主题规划 体验时尚魅力 原生态，侗族风情文化长廊 项目市场定位 首层、城区享受便捷，对城区脏乱已厌烦的消费人群。 二、县幼儿园路过的幼儿及家长 三、四层为厌烦了一成不变的通道休闲餐饮形态的富裕阶层人群，以独特、新颖、的生活形式，提供原生态的消费感受，创造特例独行的生活理念。 面向通道富裕阶层 项目消费群定位 急需升级的业态经营者，有强烈的升级意愿，对项目关注已久 在通道投资已经获得收益的人士，他们在临近片区购买商铺已经开始获得稳定回报，他们对商铺投资有丰富经验，实际的利益和投资潜力会吸引他们的眼光。 1.上述人士的亲友，看朋友成功想复制期成功经验的客户； 2. 周边自己租用人家的铺位，对经营收益有信心的城市经营者， 3、城区品牌商家的竞争者，因城市商业饱和排挤出去的品牌经营者 周边片区部分原住居民，有闲置资金，尝试投资者等； 核心客户 重要客户 边缘客户 统一经营 →投资客→认同项目投资、经营价值 项目客户群定位 市场定位 项目价格定位 项目价格建议 项目东面临城东路周边商业价格好高： 15000-20000平米价格不等 中段，沿河商业带价格最低，10000-18000元/平米 西段，长征路价格区间大，迎宾路口周边明显高于两端价格在30000-40000之间，两端价格在10000-20000直接按 项目处于三个区域衔接带，根据市场价格，价格应在20000-25000之间，但项目形象远高于周边形象，考虑建筑风格再内，初步定价为25000-30000之间。 河西区域 城市商业区 河东区域 本项目 沿河商务休闲区 经营者问卷调查分析 廊桥项目一层铺面售价范围： 多数经营户认为一层铺面的售价范围应该停留在1-1.5万元/平米，一定程度上反映了 经营户和投资者对于新生项目的敬畏心理 项目价格与经营者实际意向价格有一定出入，所以项目要实现25000-30000价格需要在项目营销上做一定的支撑。 据了解项目与德克士的合作在洽谈阶段，为了实现项目与经营者10000元的消费差距，高端品牌的进驻是必不可少的强心剂。 如项目7月28日开盘，项目在如此价格压力下需保证去化率，德克士的进驻必不可少。没有主力店的支撑，启动商业的销售就如同空中楼阁！同时，对项目整体档次、后期运营保障都有明显提升作用。 价格支撑——德克士的引进。 保证经营者三年的返租，利用返租策略实现价值的提升，同时降低项目的实际销售门槛。 建议返租金额按，6、7、8比例返租三年。 返租销售同时有利于项目运营，利用三年返租期培养经营者，同时在招商前期可用返租期打消经营者装修期、适应期的众多顾虑，便于招商工作的开展。 返租策略 根据项目定价，一层25000元/平米，按15年收益，项目适应期按照0.5折价格进行招商。二层为一层的40%，三层为二层的80%，四层为三层的80%，按照比例换算： 一楼建议租金：75元/平米/月 二楼建议租金：35元/平米/月 三楼建议租金：25元/平米/月 四楼建议租金：20元/平米/月 据经营者市场调查中信息反应，接受价格在50-100之间，本价格在经营者接受范围之内 招商中租金并不是重点，优质商家的进驻能有效带动整个项目的价值提升，项目整体盘活才是招商的最终目的。因此开展招商工作后，项目的重点是与进驻品牌的联动，快速拔高项目形象，实现价值、经营的双赢 租金价格 优质商家招商政策： 利用赠送免租期来促进商家早签约，大面积，多介绍，开品牌，比如基础装修免租期三个月： 1、在10月前签约的再增加3个月， 2、超过500平米的再增加3个月， 3、介绍一户成功的增加3个月，品牌店增加3个月。 带头政策： 拜访商会、行业领头人或本地有号召力商家，以单独的团体政策或个人优惠引进带头商家，由本地人口碑宣传产生入驻信心; 招商策略 区域内 对区域内已有商业经营者进行拜访、直邮等形式，开展区域内招商工作。 部分自营者对其物业形态、业态格局进行要求，满足要求方可自营。 经营户本地化，主要以品牌升级为主，招商手段多元化，招商思路不固化。 区域外 针对怀化等大中城市及周边县城进行推广，以符合业态规划，满足经营需求的业态着手，以招商手册为工具开展招商。 项目招商工作思路 招商思路 由近及远的招商策略：优先考虑周边有升级意愿的商家，如圣得西，七波辉等，能在短期内树立项目形象，同时该类群体有能承受较高的租金水平。 通道东站 通道西站 人民银行 县幼儿园 第一人民医院 好宝贝母婴 大拇指 全家福餐馆 侗