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上市公司投资性房地产计量模式选择动因及监管建议财政部2006年2月正式发布的会计准则中，在投资性房地产的计量模式中引入了公允价值，从而投资性房地产的后续计量为历史成本计量和公允价值计量两种模式并存，在随后的三年中，上市公司根据企业自身情况对投资性房地产计量模式进行了选择。根据2007年上市公司的年度报告，沪深两市1 570家上市公司中，有630家公司拥有投资性房地产，其中18家公司采用公允价值计量模式，占拥有此类业务公司的2.86%，其余的上市公司继续采用成本计量模式；2008年沪深1 624家上市公司中，有690家公司拥有投资性房地产，其中22家公司采用公允价值计量模式，占拥有此类业务公司的3.19% ； 2009年沪深1 718家上市公司中，有727家公司拥有投资性房地产，其中27家公司采用公允价值计量模式，占拥有此类业务公司的3.71%。可以看出，越来越多的上市公司拥有投资性房地产，但所占的比例却有上升趋势 一、上市公司投资性房地产成本计量模式的主导地位 （一）上市公司选择成本计量模式的现实原因 一是难以确定投资性房地产的公允价值。现阶段，通过活跃市场得到公开市场价格等交易信息体系尚不成熟，难以确定投资性房地产的公允价值。此外，房地产公允价值的确定还有赖于活跃市场上的报价、最近市场上的交易价格或者未来净现金流量的现值，这些都需要高素质专业人员的主观判断，但我国上市公司中这类人才极少或者根本不具备。财政部出于谨慎性考虑，在投资性房地产准则中对采用公允价值计量制定了苛刻的条件，而且并不强制满足条件的企业必须使用公允价值模式计量投资性房地产。考虑到监管层对公允价值的运用持有相对稳健和不鼓励的态度，部分上市公司也就对此保持谨慎观望态度，以避开监管 二是管理层出于谨慎性要求，采用成本计量模式。由于采用公允价值计量模式，企业不需要对投资性房地产计提折旧或进行摊销，减少的成本费用会增加当年的利润；如果以后投资性房地产得到增值，公允价值与原账面价值之间的差额将计入当期损益，就会增加当年的利润。但是由于房地产行业属于高收益高风险行业，受到国家宏观政策调控的影响，并不能排除部分投资性房地产出现贬值的可能，而这种减值会大于不计提折旧而减少的成本支出，就有可能需要在以后会计期间确认更多的减值损失，使公司在该年度因计提大量减值准备而导致严重亏损。在此情况下如果采用成本模式，即使发生减值迹象，但准则中“资产减值损失一经确认，在以后期间不得转回”这项规定降低了利润的波动，从而保证了业绩的稳定性。公司管理层为表现其优秀的管理能力，就要避免公司业绩的大幅度波动，稳定市场股票价格，而采用成本模式计量 三是为了缩小会计和税法的差距，企业采用成本计量模式。采用公允价值计量模式，新会计准则和税法的处理就存在明显的差异：会计上，资产负债表日要按照投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入当期损益，不计提折旧或进行摊销；税法上，不确认公允价值变化所产生的收益，在计算所得税时仍对投资性房地产计提折旧或进行摊销，这样会计和税法的差异增大，增加了企业纳税调整的工作。另外，在目前投资性房地产价值持续上涨的情况下，增加公司的递延所得税负债，就会增加企业的所得税费用，从而降低企业价值 （二）成本计量模式对上市公司的影响 采用成本模式计量投资性房地产，相关资料容易获取，会计处理过程简单，只需要根据初始成本按月计提折旧或者按期摊销，只要将扣除折旧或摊销和资产减值准备后的净值列入资产负债表即可，在纳税调整方面也只是存在折旧额的会计和税法差异。确认收益时也只需要按照收入实现制原则将收入列示，其收益往往体现在资产出售时。售价减去初始成本后的利润能够一次全部计入当期收益中，给予公司很大的利润调节空间，有利于其影响股价。采用成本计量模式后，也可能会出现计提减值准备的情况，使得资产账面价值减少，费用的增加会使当期利润减少。但是采用成本计量模式只能提供过去的相关会计信息，具有一定的局限性和滞后性，无法真实地反映资产的市场价值，也不能满足投资者获取判断企业未来价值的相关决策信息的基本要求 二、上市公司投资性房地产成本计量新趋势 虽然采用公允价值计量投资性房地产的上市公司并不多，但依然能够看出每年都有新增企业改变了计量模式，在房地产持续上涨的背景下，计量模式的改变会增加企业资产的价值，改善企业的业绩 （一）典型案例的启示 金融街控股股份有限公司（简称金融街），年报显示截至2007年12月31日，公司全部投资性房地产项目账面价值合计达15.12亿元，2008年该公司改变为公允价值模式进行后续计量，公允价值约为28.34亿元，比账面价值增加了13.22亿元，涨幅高达90％。相反，如果金融街继续采用成本模式计量其投资性房地产，账面净值将随着折旧和摊销而不断减少，不仅