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房地产调控要坚持制度创新[摘要]房产已是一种特殊商品，房价暴涨，实质是社会经济发展与市场经济制度之间存在着不相适应的矛盾。现有的诸多主张和办法并没有从制度上找到房价暴涨的原因，所采取的措施还不能有效地抑制房价。市场经济发展出现的问题只有通过制度改革和创新来解决。本文主张设立政府投资和控制下的商品房期货交易有限公司，立即向市场抛售5年期“期房券”，以满足市场对投资产品的需求，并抑制和调控房产的价格 [关键词]房价 虚拟需求 期货 期房券 次贷危机 [中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1004-6623（2011）06-0017-04 [作者简介]施佑生（1954―），安徽舒城人，深圳市巴士集团股份有限公司监事会主席，研究方向：社会主义经济理论 房价暴涨已经引起民怨民愤，成为社会不稳定的一个重要因素。住房是人民群众的基本生活资料，能否控制和怎样控制不断暴涨的房价，关系到我国经济体制改革的发展方向，也考验着党和政府的执政能力 一、房价暴涨原因分析 在现代社会中，房产的功能已经发生了质的变化，具有生活必需品、财富储藏品和可投资盈利商品这三个功能，是一种特殊的商品。我们不能简单地用一般商品生产规律的思路去解决房产的供求矛盾。在供给方面，任何一个城市的房产都不可能无限制增加，因为土地面积是有限的，容积率也不能无限制提高。因而不可能用无限增加商品房供给的办法来压抑暴涨的房价。现在房价暴涨并不是人们没有房住，或者住房面积过小造成的。即使对人们需要改善住房条件而产生的需求，也是不能通过增加房产的供给来满足的。这种需求本身也有自我抑制的功能，不会无节制地推高市场的房价 能够推高市场房价的需求，一定是在居住需求和改善居住条件需求之外还有第三种需求，就是对自己多年来辛勤创造和积累的财富需要保值和增值的需求。当市场上还没有其它商品可供选择时，这种需求就转化为对房产的需求，这才是真正推高房价的原因。第三种需求是虚拟性的需求，是可以转化和替代的需求，只不过它依附到房产上，与社会对房产的真实需求交织在一起，冲击和影响了房地产市场价格的稳定 之所以产生对商品房不断增加的需求，一是大部分人的资产和收入水平得到了提高，改善住房条件的新需求有不断增多和发展的趋势；二是中国现在的市场经济是建立在国家信用基础上的纸币经济和数字货币的经济，其重要特点就是，物价上涨和通货膨胀已经成为一个几乎不可逆转的趋势。当存款利息不能抵消物价上升的损失时，任何一个纸币的持有者都会本能地希望和寻求一种价格可持续上升的商品，这种商品首选的当然就是房产；三是因为还有一部分人，总希望能找到一种可通过不断交易实现价值增值的商品，不断增加自己的财富。房价不断攀升，自然会成为比较理想的投资对象。投资的欲望是社会经济发展的动力，但房价持续高涨，会引发社会的恐慌心理，造成经济结构的扭曲和社会资源的浪费：一边好像是永远也满足不了的市场需求和强劲的商品房购买力；一边又是大量的房产在闲置。房产市场的这种繁荣是虚假的，如果不改变房产是唯一理想的可投资商品的状况，如果不增加社会新的可投资商品的供给，房价永远不可能恢复理性 二、现行办法和思路起不到抑制房价的作用 房价暴涨的实质是人民群众不断增多的财富和对财富保值增值的需求与落后的市场经济制度之间的矛盾，是我国市场经济发展到一个特定阶段必然出现的结果，只能用制度改革和创新的办法来解决 房价暴涨我们不能责怪开发商。市场有这个需求，开发商本能地会去满足它，当所开发的商品在量上不能满足这种需求时，结果只能是涨价，涨价也是满足需求的办法之一，这一点也不奇怪，开发商高价储备土地和惜售捂售行为都是市场经济中的正常行为，不这样二手房市场同样会有暴利。我们也不能责怪地方政府。有人认为是地方政府财政的利益和卖地的冲动推高了房价。如果制度没有改变，地方政府即使不卖高价的土地，形成高价土地的那块收益也会存在，只不过这种收益不是纳入地方政府的财政收入，就是纳入少数开发商或投资者的口袋。我们更不能责怪市场和民众的非理性行为，市场经济本来就是一种消费者主权的经济，多元化选择的经济。在这种经济中消费者主权和消费的热情要受到保护，多数人的需求本来就是非理性的，靠说服的办法可能不会起太大的作用。政府要用理性的思路去研究和分析市场，采取理性的办法来化解市场的非理性行为 市场对房产第三种需求的出现，已经使房产开始具有了金融商品的性质。但是目前我们提出的各种主张和所采取的各项措施，还停留在对付一般性商品的层面上，因此有点“药不对症”，必须找到一个可以解决市场对房产的三种需求和房产本身具有的两种性质的综合治理的办法，而且这个办法不能是行政性的，必须是符合市场经济发展规律的 房产是人民群众的生活必需品，保证每一个公民在成年以后都能