开发企业如何作好物业衔接工作.docVIP

一、如何做好物业招标和前期物业管理工作？ 物业管理招标是建设单位按照法律规定和市场机制选择物业管理企业的一种主要形式。既为物业管理企业提供了一个公平竞争的平台和更广阔的发展空间，同时也加剧了物业管理企业的市场竞争和优胜劣汰，是实现物业管理市场化的一个重要环节。有利于推动和促进物业管理市场持续、健康、稳定的良性发展。 做好招标工作应注意三方面工作： 1、进一步增强开发企业单位依法组织物业管理招标工作的意识和能力； 2、进一步完善物业管理招投标制度和办法； 3、进一步加强物业管理招投标工作的监督管理。 一个物业项目管理的优与劣，与其硬件设施的先天条件的好与差起到重要作用，如果一个物业设计的不合理或有先天不缺陷，后天物业公司花费再多的人力、物力、财力，提供再好的服务也很难以得到业主的满意。因此，物业管理在设计、施工、接管、验收等阶段积极介入，做好扎实的前期工作，对日后减少遗留问题,提高服务水平，有着非常重要的意。 物业管理企业开展前期物业管理介入活动，自然是以工程技术方面的介入为重点。前期物业管理介入活动的通行作法是，在广泛保持与开发商以及其他有关单位、部门良好关系的基础上，在项目的规划、设计阶段就站在物业管理的角度，有选择地参与其中，提出自己的物业管理服务方案并就方案与开发商进行沟通与协商；对达成合作意向的项目，正式开式之后中，即委派人员到工程的施工和销售现场，直接参与项目施工和销售过程。其中，物业管理公司的工程技术人员进入现场后，主要任务是熟悉和了解项目的工程技术情况，同时还可为开发商提供义务的工程监理，并借此更加有效地影响开发公司和业主在物业管理方面的意识；而物业公司的市场拓展人员在开发公司销售现场的主要任务是展示物业管理公司的形象，并积极与业主沟通，进行物业管理服务方面有关法规、知识的宣传、解答等工作，同时尽可能了解业主的情况，并协助开发商进行力所能及的销售促进工作。 从实践工作中看，不少开展前期物业管理介入活动的物业管理公司在工作过程中都得到了及时调整和修正。这样，不仅节省了开发商事后再行整改的费用，符合开发商的利益，也消除了今后的物业管理和服务过程中的潜在隐患，从而最终保护了业主的根本利益。 物业管理公司的前期物业管理介入活动，不仅受到开发商的欢迎，同时也符合业主的长远利益，而且还为顺利开展日后长远的物业管理服务工作打下了良好的基础。 二、如何搞好配套设施、配套用房的建设与使用？ 开发企业应根据京政发[2002]22号《北京市新建改建居住公共服务设施配套建设指标》中的相关规定，建设好小区公共基础设施和配套用房，基础设施包括道路、路灯、给水、排水、配电、二次供水、电梯、体育、车位等，配套用房包括物业管理用房、业委会用房、公益性的卫生所、警务站、活动中心等。 按配套用房的性质划分，可以分为公益性配套用房和盈利性用房，公益性配套用房应该是无偿使用，服务于小区居民，赢利性配套用房可以由业主委员会委托物业公司经营，其所得用于填补物业管理费的不足。 随着经济的不断增长,社会资源越显缺乏，节能降耗建筑产品的应用将成为开发企业应该考虑的重点因素，因此在设计、施工过程中节能降耗设备的使用是物业管理降低成本的重要措施. 三、如何配合业主（业主大会）、物业管理企业解决前期遗留问题？ 物业管理的大部分纠纷问题,基本是房屋的质量和小区配套的不完善引发的.大多房地产公司把房屋与物业移交看着开发的结束,导致物业企业背负房屋质量和保修协调的繁重工作，但涉及到返修、保修项目时,迟迟达不到业主的使用需求,导致业主向物业企业和业委会要说法，部分甚至通过法律渠道解决。 作为现代的房地产企业应关注如何在办企业中履行社会责任，并积极认真的对待物业管理企业或业委会提出的房屋问题,及时组织有关单位修缮业主房屋和完善小区配套.因为硬件的不足，在好的物业服务也无法弥补其缺陷。 建立业委会、物业公司和房产开发商的协商对话机制。根据广大业主的意见和要求，就开发商售楼书承诺未兑现问题对小区的发展建设和房产产权移交后遗留的问题，业委会同物业公司与房产开发商应进行定期开诚布公协商对话，把这些问题及时解决。寻求一个合作、互惠、双嬴的良好局面 2