住房服务商专题研究天高海阔，大有可为.PDFVIP

专题研究|房地产 2014 年10 月23 日 证券研究报告 Tabl e_Title 房地产行业 住房服务商专题研究：天高海阔，大有可为 Table_Aut horHorizontal 分析师： 乐加栋 S0260513090001 分析师： 郭 镇 S0260514080003 021 021-6075-0637 lejiadong@ guoz@ Table_Summary 核心观点：  美国住房服务市场有多大？Offline 市场特征？ 美国住房服务大致有三个基础市场：一是住房交易租赁（2013 年交易 1.2 万亿美元+租赁4000 亿美元）；二是 住房金融（2013 年新发起抵押贷款规模6500 亿美元+抵押贷款再融资 1.1 万亿美元）；三是房屋改建/修缮支出2750 亿美元（2011 年）。三个基础市场规模合计占美国GDP 的22%。Offline 市场特征：住房交易租赁离不开经纪人， 80%以上的业务由经纪人经手，佣金规模估计870 亿美元（2013 年）；住房金融市场资金提供方主要是商业银行， 业务渠道有经纪人/代理处/零售三种，零售渠道相当于银行自己作为经纪人，经纪或代理费率 1%，预估规模 176 亿美元（2013 年）；房屋改建/修缮服务细分领域很多，因此服务提供商业务模式多元且行业集中度很低。  美国住房服务Online 平台运营商Zillow 是如何运作的？ Zillow 的愿景是帮助个人用户做出最优的住房相关决策，同时为专业人员更便捷地带来了更多的业务机会。 Zillow 为个人用户提供免费服务（信息和工具），更加为房地产专业人员提供增值服务（通道和展示平台）。Zillow 三大业务板块分别对应三大基础市场：real estate ，对应住房交易租赁，通道费率约为佣金规模的1%；mortgages ， 对应住房金融，通道费率也为佣金规模的 1%；display，基于个人用户的home design 分享、围绕房屋改建/修缮等 后端服务的类社交平台，建筑师、设计师等在该平台上投放广告，Zillow 获取广告收入。Zillow 移动端布局亦成熟。  中国住房服务Online 平台运营商的现状？问题有哪些？ 我国住房服务 Online 平台运营商，在新房交易、二手房租售、住房金融以及后端服务都有涉猎。新房交易以 搜房卡或E 金券为代表，模式较为成熟；二手房租售则存在博弈，在提供房源展示服务时，国内平台多竞价排名， 而Zillow 则是增值服务收费固定，这背后是美国房地产经纪行业的的制度优势 （MLS 和独立合同）。住房金融以 消费贷款和理财产品为主，发展到美国的规模需要金融环境支持。后端服务以家居建材为主，布局尝试较为积极。  中国住房服务业未来展望：天高海阔，大有可为 中国对应的三个基础市场，按照美国经验假设为GDP 的20% ，潜在空间超过10 万亿元。我们认为，home-related decision