LOFT市场调研报告716.doc

关于LOFT产品调研报告 一、LOFT产品的发展 1、LOFT起源与发展 LOFT起源于西方，艺术家利用空旷的废旧厂房改造成工作室在里面进行艺术创作。 20世纪40年代LOFT居住生活方式首次在美国纽约出现。20世纪后期，这种工业化和后现代主义结合的艺术，逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式，并且在全球广为流传。在我国LOFT作为一种建筑形式，已演化成为一种时尚的居住与生活方式。 2、LOFT定义 LOFT的概念： LOFT在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。 LOFT的定义：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。 LOFT的内涵是高大而敞开的空间，具有流动性、开发性、透明性、艺术性等特征。 3. LOFT政策法规 层高是影响舒适度的重要因素，《容积率指标计算规则》就对此类户型的层高划了一个分界线，规定：当住宅建筑标准层层高大于4.9米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；办公建筑、普通商业建筑的标准层高则分别是5.5米和6.1米，超出标准的也要双倍计算建筑面积。住宅立项的LOFT，需在4.9米以内，而办公立项和商业立项的LOFT，层高需分别在5.5米和6.1米以内，开发商所承诺的“买一层送一层”才合法有效。 二、鞍山LOFT产品分析 1、LOFT产品分布： 高新 区 及铁东区 项目名称 项目地址 开发商 交房 标准 开盘 时间 交房 时间 销售 价格 酉酉LOFT公寓 高新区鞍干路321号 鞍山奥达美联益置业 清水 2009.10 2011.10 4000－7000元/㎡ 新景世纪城 鞍山市铁东区新华街园林路交汇处 新景地产集团 清水 2008.06 2010.07 5900－7200元/㎡ 东山林语 鞍山市高新区越岭路 鞍山运通集团 毛坯 2008.01 2010.03 5500元/㎡ 宏昊城色 胜利北路36号 鞍山宏昊地产房地产开发有限公司 简装 2008.11 2010.10 3100-3600元/㎡ 新兴盛仕广场 鞍山市铁东区建国南路34号 鞍山新兴房屋开发有限公司 精装 2008.01 2011.07 10000－11000元/ ㎡ 中港广场 高新区越岭路56号 香港永顺控股有限公司 清水 2011．07 2012．12 4850－5300元/㎡ LOFT产品分布特征 ①楼盘多位于铁东或高新科技开发区。 ②产品体量不大，小中户型去化率较高，大户型去化率较低。 ③年轻客户群较多的区域。 2、LOFT产品分析 目前，鞍山在所售楼盘中， LOFT产品供应量不大，属于市场稀缺品种。在售项目多为毛坯房或清水交房,2个项目为精装修交房。多数项目以销售至尾盘，所剩房源不多。 3. LOFT价格解析 在售LOFT项目，普遍呈现高单价、低总价的特征。 LOFT空间使用率比平层产品高，与同区域平层产品单价对比，一般要高出1.5倍左右。但同面积对比优惠率达到15%左右。低总价、高使用率成为了LOFT产品制胜的关键。 4、物业形态及楼层分布分析： 项目名称 物业形态 楼层高 土地使用年限 酉酉LOFT公寓 高层18层 6米 70年 新景世纪城 高层33－35层 6米 70年 东山林语 高层18跃19层 6米 70年 宏昊城色 高层33层 5.8米 70年 新兴盛仕广场 高层27层 4米 40年 中港广场 高层32层 3米 70年 物业形态解析 备注：以上项目仅有酉酉公寓、东山林语、宏昊城色、有LOFT产品，其它多为公寓产品 在售LOFT项目产品业态均为高层建筑，层高为14层-20层之间，整体高度为96米-108米之间，达到国家标准高层建筑100米的限制。 在售LOFT项目土地使用年限40年、70年两种，以70年的居多。 在售LOFT项目楼层高在4米-6米之间，6米居多。去除装修吊顶及一二层之间的隔板的高度， LOFT单层层高可控制在2.6米-2.8米之间，略低于国家规定的2.8米层高。多数产品下层的层高略高于上层，以满足下层作为主要活动空间的舒适度。 在售LOFT住宅项目以小地块、点式楼形式出现，户型变化灵活，较大的提高土地的使用率。 5.户型比较分析： 户型分配详图 高新区及铁东区 项目名称 容积率 卫生间设置 户型区间 户型设置 酉酉LOFT公寓 3 二卫 86㎡-123.44㎡ 一楼动区 二楼静区 客厅挑空 新景世纪城 6.41 一卫或二卫 80㎡-190㎡ 复式、两室、三室 东山林语 2 二卫 60㎡－161㎡ 一楼动区 二楼静区 客厅挑空 宏昊城色 6 一卫 63㎡-150㎡ 公寓、loft