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日本老人住宅及其投资 国际借鉴篇 InternationalExperiences 日本老人住宅及其投资 　 御旅屋彻　 前田昌宏　 韩宁宁 摘　要：　 日本是世界上老龄化进程最快的国家， 未来在推动日益增加 的老人住宅的整备工作中， 房地产投资市场的资金参与被予 以厚望。 继２００６年５ 月， Ｊ－ＲＥＩＴｓ首次把老人住宅作为投资 对象后， 有３ 家医疗养老类ＲＥＩＴｓ成功上市。 但其规模的扩 大并不如预期。 本文整理了日本老人住宅的发展历程及其事 业特性， 对将老人住宅作为投资对象时的资产特性因素等进行 了分析， 同时总结了初步以投资老人住宅为主的医疗养老类 设施投资市场的现状， 希望能够为今后市场的发展提供参考。 关键词：　 日本　 老人住宅　 房地产投资　 Ｊ－ＲＥＩＴｓ 御旅屋彻， 日本不动产研究所国际部副部长； 前田昌宏， 日本不动产研究所金融战略部主任； 韩宁宁， 日本不动产研究所国际部研究员。 ２８５ 房地产蓝皮书 一　日本老人住宅的现状 （一）老年人的现状 　 　 老年 （６５岁以上） 人口占总人口数的比例被称为老龄化率。 通常， 老龄 化率超过７％时称之为老龄化社会， 超过１４％时称之为老龄社会， 超过２１％时 称之为超老龄社会。 日本的老龄化率在１９５０年时还不到５％， 经过急速增长后， 到１９７０年迎 ① 来老龄化社会的到来， 而在之后的短短２４年 （１９９４年） 就进入了老龄社会 。 并且在２００７年进入超老龄社会后老龄化率也没有停止增长，２０１６年老年人口 增加至３５００万人左右， 老龄化率也随之达到２７３％ （见图１）。 图１　 老年人口及老龄化率的走势 资料来源： 日本总务省统计局 （２０１６年９月１５ 日统计）。 日本国立社会保障人口问题研究所预计： 日本的老龄化率在２０２５ 年将突 破３０％， 到２０６０年约达到４０％， 届时１０人当中就会有４个人的年龄超过６５岁。 ① 法国由老龄化社会进入老龄社会用了１１５年， 瑞士用了８５年， 德国相对用时较短为４０ 年。 与其他发达国家相比， 日本老龄化率的进程是极为迅速的。 ２８６ 日本老人住宅及其投资 值得一提的是， 第二次世界大战后的婴儿潮 （１９４７～１９４９年） 一代已经 成为６５岁以上人群， 由此老龄化进程相对缓慢的大城市圈也将加快步伐。 另 外， 在核心家庭化等背景下， 老人与子女的同住率也从１９８０年的约７０％， 下 降到１９９９年的５０％以下， 而到２０１４ 年更是大幅度下降至４０６％。 独居或与 ① 子女分居的老人家庭在不断增加 。 这就意味着不单是老年人口数量在增长， 老年人口的分布地区及家庭状况也发生了巨大变化。 （二）看护保险制度 1看护保险制度建立的社会背景 在高速老龄化进程中， 日本２０００年导入的看护保险制度成为为老人医疗及 看护提供 “社会对应” 作用的巨大支柱。 该制度建立的社会背景， 如下文所述。 ２０世纪５０年代之前， 日本国内老龄人口数量较少。１９６１年建立国民全民 ② 保险制度 ， 随着医疗体制的不