中建地产合作建议书.PPT

写字楼投资经典案例分析 北京乐工场资产管理有限公司 2012年10月 目 录 写字楼投资回报预期，投资注意事项 写字楼投资经典案例分析 写字楼投资风险禁忌 小型投资者最佳的选择 写字楼投资经典案例分析 项目运营进度： 2005年 1月---2006年6月 北京中物理想房地产介入，开始租赁运营，出租率达50%，租金达5.5元/天平米； 2006年6月---2006年9月 中物理想因资金问题，退出。佳龙集团接手，继续出租，出租率达70%； 2006年9月 佳龙集团再次因资金问题推出，经兴业银行协调，汇福粮油8个亿现金接盘； 2009年， 项目满租，租金达6.5元/天/平米；有人出20亿，汇福粮油没卖、持有。近期中关村西区租金水平在9-10元/天/平米。 中国电子大厦B座 区域：海淀区中关村西区 产品：写字楼 开发商：中国电子集团 单价： 13000元/平米 体量：60000平米，约 8 亿 项目难度关键词： 业主更替、买卖市场与冷 写字楼投资经典案例分析 项目运营进度： 2006年 1月 浙大网新，独栋11000平米购买自用；中华空腔医学会，1300平米购买自用； 2006年4月 中创信测，4000平米购买自用； 2006年11月 优派显示设备，1300平米购买自用； 2006年12月 中石油中铁油，1300平米购买自用。 北京.国际 区域：海淀区中关村大街 产品：写字楼 开发商：北京金都房地产实业股份有限公司 单价： 14000元/平米 体量：12.35万平米 项目难度关键词： 独栋、自用、知名公司 写字楼投资经典案例分析 项目运营进度： 2012年5月上旬，开始前期蓄客； 2010年6月6日，销售中心启用，正式接待客户； 2010年6月18日，首次开盘，销售额4亿； 2010年7月31日，二次开盘，销售额1.5亿； 2010年8月29日，三次开盘，销售额3亿。 中莎广场 区域：东三环内燕莎区域 产品：写字楼 单价：33000元/平米 体量：25000平米，约8.5亿 销售周期：4个月 项目难度关键词： 旧楼收购改造 住宅立项，限购，注册公司购买； 无法贷款，客户均为一次性付款。 写字楼投资经典案例分析 项目运营进度： 2012年11月20日，收购买卖生效； 2010年11月30日，销售中心启用，开始蓄客； 2010年12月18日，首次开盘，销售额6亿； 2011年1月22日，二次开盘，销售额2亿； 2011年3月20日，三次开盘，销售额12亿（含中国质监局国企整购9个楼层近2万平米）。 2011年5月20日，商铺开盘，销售额4亿。项目近尾声。 金澳国际——2010年北京最大商业地产并购案 区域：北三环区域 产品：写字楼 单价：43000元/平米 体量：60000平米，约26亿 销售周期：4个月销售率过80% 项目难度关键词： 先认购再转二手房交易，过程较为复杂； 马甸区域，客户认知度较低，价格实现突破； 客户多为一次性付款，且要求付款周期短。 写字楼投资经典案例分析 项目运营进度： 入场时间到截止今日销售面积5万平米，销售额20亿，客户构成（陕西、山西、北京主要散户，自用国企,律师事务所，银行等）。 国投财富广场 区域：西二三环之间，广安路9号 产品：写字楼 体量：250000平米 写字楼投资回报预期 写字楼作为商业地产投资回报率相对较高。住宅投资回报率为3％－5％，而通常写字楼回报率为5％－8％，由此可见，投资写字楼较投资住宅收益大，而租约的稳定性是写字楼相对住宅所具有的另一优势。 投资注意事项 小型投资者的选择 统一经营权的优势： 引入资产经营管理模式，开发商指定乐工场团队独家负责项目投资客户购买面积及自持面积的租赁代理工作。 实现前期销售与后期招商之间平稳过渡； 物业经营行为统一、价格统一出口，有计划、有策略的整体租赁，使业主获得资产与租金双收益，实现物业保值增值。 提前预租，减少业主空置时间，实现业主连租，吸引更多大面积高资质客户入住办公； 为租户提供注册咨询、协助办理等服务，为业主提供代开租金发票等服务； 乐工场资产经营管理模式成功案例 中莎广场 金澳国际 高和睿 瑞士奇华顿 / 锐创传媒 / 中西亚通 位 置：朝阳区新源里16号. 代理面积：24884.21平方米 租赁报价：5.5元/元/平方米 (2011.01) 大客户 掌趣科技/华油惠博普/开联信息 位 置：海淀区马甸东路17号 代理面积：11934.95平方米 租赁报价：8.0元/元/平方米 (2012.03) 大客户 位置：顺南大街阜通东大街交界 代理面积： 9271.99平方米 租赁报价：6.0元/元/平方米