如何推算商业规模.docVIP

如何推算商业规模 ? ??? 但凡有点理性的人都知道，大跃进式的开发不可取，但是为什么仍然有那么多的开发商将商业项目的规模最大化呢？应该承认科学的商业地产开发是建立在理性决策上的。假如我们能够理性的思考问题，是不是就可以立于不败之地呢？事情往往没有那么简单，也许是人性的弱点所至吧，贪婪与恐惧永远伴随着我们。 ??? 理论上来说购物中心的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，但购物中心的规模也并非越大越好，从整个国内商业发展的方向上看，现在有很多的开发商拿到地块以后，更多的不是从消费者的需求，或者周边的环境综合考虑做商业，更多的是追求视觉上的美感，不管怎么样，先做一个大盒子，或者很漂亮的建筑出来，在这个建筑做出来以后，赶快招商或者销售，争取把这个项目赶快甩出去，在这个背景下做出来的，没有考虑到当地的消费市场和周边环境的商业项目，在以后的运营管理过程中会遇到很多的问题。 ??? 现在的很多的购物中心，业态组合不够合理，商品结构不够均衡，不考虑自己的价格设定是不是符合周边的市场需求和环境，在后期经营的过程当中，会碰到不同阶段的发展问题，从最初到最后，这个购物中心的发展，都没有一贯化，或者围绕一个很明确的一个主题延伸下来，这是现在的很大的问题。在目前商业快速发展的情况下，怎样把开业以后的运营管理体系提到日程上来是一个关键问题。 ??? 成功的购物中心和商业地产，需要投资、开发和招商、运营团队的有效配合。作为房地产开发商，如何才能成功地投资、开发一个购物中心，更加有效地提升购物中心价值呢？应该如何把握和应对国内购物中心市场的变化及规模的设定呢？我认为要考虑以下因素： （1）商品品种对购物中心规模的制约　　我国现有商品品种约70万种，一个购物中心零售部分所能经营的品种往往只占很小比例，而对于走特色化经营路线的商家，可供选择的商品种类就更少。若购物中心规模过大，势必造成品种重复经营，降低购物中心单位面积销售额，从而影响整体经营效益。 （2）顾客购物疲劳对购物中心单店规模的制约　　一般情况下，顾客在购物中心购物的时间不会超过2小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。顾客购物休闲的步速一般为30—40米/分钟，浏览购物的步行距离一般不超过5000米。由此可大致测算，顾客对购物中心单店营业面积的最大承受能力在2.0万平方米左右。这也是为什么你看到家乐福等一般的店都在1.5-2万平方米左右，这里有顾客逛街心理原因，也是顾客消费力与商业面积利用率最大化的原因。如果单店面积超过这一规模，在通常情况下需要考虑引入购物以外的其他商业用途径，如餐饮、娱乐、休闲等服务型消费场所。 （3）商圈购买力对购物中心规模的制约　　简单测算，单店的极限规模约等于商圈购买力减去圈内竞争分流的购买力，再除以商场单位面积的保本销售额。 （3.1） 购物中心购买力取决于商圈人品及消费水平，商圈人口通常包括圈内居住人口，市内过客及外地游客;消费水平往往与其收入水平和消费习惯有关;竞争店分流的购买力往往与竞争各方在规模、档次、经营能力、经营范围等方面的差异程度有关。 （3.2） 购物中心单位面积的保本销售额与其经营成本和经营毛利率有关。 （4）市调推算体量基本模型: 客群分析---交通人流、商圈居民---总体人流量、客群细分---目标市场---项目初步定位---人均消费支出预估---总体营业额---单位面积保本销售额预估---当前适合的体量 （1）周围道路和城市规划影响分析? ---------评估对客群、人流量的变化影响 （2）将来规划或正建的同类竞争项目---------整体影响评估 ?社会经济发展预测（社会消费品零售总额）---项目预期市场份额占有率（根据区位预算）---预期总体销售额---预期单位面积保本销售额---将来适合的体量