一线房企企业开发模式.ppt

本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 各企业开发模式 项目来源：华夏商业模式研究项目 项目组成员：李利春、高远、张晓芬、徐青 选址 代表项目 规模 （万平米） 物业组合 物业配比 租售比例 城市核心区 唐山 110 酒店＋公寓＋写字楼＋购物中心＋住宅＋商铺 住宅：56％ 公建：44％ 自持：23％ 销售：77％ 廊坊 64 酒店＋公寓＋写字楼＋购物中心＋住宅＋室外商业街 住宅：36％ 公建：64％ 自持：35％ 销售：75％ 镇江 41 酒店＋公寓＋购物中心＋室外商业街 住宅：50％ 公建：50％ 自持：45％ 销售：55％ 南宁 13 购物中心＋商业街 住宅：－ 公建：100％ 自持：100％ 销售：－ 济南 93 酒店＋公寓＋写字楼＋购物中心＋住宅＋室外商业街 住宅：55％ 公建：45％ 自持：22％ 销售：78％ 总结 城市核心 购物中心＋酒店＋公寓＋写字楼＋住宅 住宅占比 40％以上 自持比例30％ 城市新区核心区 呼和浩特 128 酒店＋公寓＋购物中心＋住宅＋写字楼＋商业街 住宅：35％ 公建：65％ 自持：17％ 销售：83％ 长沙 100 酒店＋公寓＋购物中心＋住宅＋写字楼＋商业街 住宅：55％ 公建：45％ 自持：26％ 销售：74％ 无锡滨湖 70 酒店＋公寓＋购物中心＋住宅＋商务楼＋商业街 住宅：52％ 公建：48％ 自持：32％ 销售：68％ 包头青山 65 公寓＋购物中心＋住宅＋商务楼＋商业街 住宅：60％ 公建：40％ 自持：17％ 销售：83％ 淮安 75 酒店＋公寓＋购物中心＋住宅＋写字楼＋商业街 住宅：61％ 公建：39％ 自持：17％ 销售：83％ 总结 新城/区核心 酒店＋购物中心＋住宅+公寓 住宅占比50％以上 自持比例20％左右 万达广场和宝龙三四线城市综合体项目模式解析 选址 代表项目 规模 （万平米） 物业组合 物业配比 租售比例 中心区 福州宝龙城市广场 21.5 公寓＋购物中心＋商铺+住宅 住宅：44%公建：66% 整体租售比： 自持：25%－35% 销售：65%－75% 商业租售比 自持：60%-70% 销售：30%-40% 中心区 泰安宝龙城市广场 30 酒店＋公寓＋写字楼＋购物中心＋住宅+商铺 住宅：40%公建：60% 中心区 苏州太仓宝龙城市广场 27 酒店＋商业+住宅+商铺 住宅：50%公建：50% 总结 城市核心区 酒店＋公寓＋写字楼＋购物中心＋住宅+商铺 住宅占比40%-50% 新区中心 青岛城阳宝龙城市广场 70 酒店＋公寓＋写字楼＋购物中心＋住宅+商铺 住宅：30%公建：70% 新区中心 郑州宝龙城市广场 25 公寓＋购物中心 住宅：40%公建：60% 新区中心 洛阳宝龙城市广场 87 公寓＋购物中心＋住宅+商铺 住宅：46%公建：54% 新区中心 无锡宝龙城市广场 28 公寓＋购物中心 住宅：20%公建：80% 新区中心 无锡玉祁宝龙湖畔花城 39 公寓＋酒店+购物中心＋住宅+商铺 住宅：70%公建：30% 新区中心 蚌埠宝龙城市广场 49 公寓＋购物中心＋商铺+住宅 住宅：45%公建：55% 总结 新区 公寓＋购物中心＋住宅+商铺 住宅：40%-70% 万达\宝龙 开发模式 * “租售并举”模式：住宅70％，商业30％。 2005 2006 2007 2008 2009 2010 租金收入（亿元） 4.8 8.16 8.63 9.67 12 14 华润置地总体开发投资中住宅占比70％，持有型物业占比30％。 持有型物业：商业占比超过90％，其余为写字楼。 上市公司表内开发中主要选择了住宅，商业开发前期以集团孵化为主，突破资金限制。 商业地产开发过程中需要巨额资金且不确定性因素较多，在开发周期内对上市公司的业绩影响较大，因此以注入资产形式为主。 华润 开发模式 公司内部制定的所有商业项目盈利周期底线为3年，即在开业3年以内必须开始盈利。之所以制定3年计划，是因为龙湖商业项目的选址多位于一二线城市的非核心成熟区域，需要一定的培育周期 龙湖开发的商业项目多为选择性自持物业，随着市场的成熟，实施相应的运作模式。 3年后 1年-2年 可以拿纯商业项目 1年内 可适当选择在商业物业面积在60%以内的单个开发项目，最好立足于选择能在本项目实现现金流平衡的项目。 慎选持有型商业物业面积比例超过30%的单个开发项目。 持有型物业整体发展原则 持有型物业推进节奏 经营方式 盈利周期 选择性保留租金价值高或租金增长快的商业物业，按不超过年开发销售物业15％（根据公司规模可以逐渐增加）的比例发展持有型商业物业。 保底租金和浮动扣点结合的方式，即对租户收取定额的租金外加一定比例的销售额提成。 龙湖 开发模式