世联_北京别墅市场特征及发展趋势_图文.ppt

别墅客户群体逐步本土化 1997年之前，持有外国护照的客户占到70％ 其中港、澳、台客户约占50％，以自住和投资客户为主；东南亚、欧美等客户20％左右，多数为机构客户 1997年以后，别墅的购买群体逐步本土化 国内客户已经占到自用型客户的80％，并且有持续增长的潜力 别墅客户群层面扩大，别墅从少数人彰显身份的专属品走向追求引领居住时尚的别样生活方式 国民经济的持续稳定增长下中产阶级的规模不断壮大 价格适中的亚别墅以及小独栋等产品的出现使中产阶级的别墅梦成为可能 SARS极大的加快了中产阶级的郊区化进程 城市居住的梯度辐射圈层 别墅客户的走向 第一代 别墅的发展趋势 空间体验 户型设计 趣味空间画龙点睛 重视序列感和节奏性 视觉层次丰富细腻 空间功能充分细分 各功能空间面积指标 空间序列 生活起居区 正式礼仪区 家庭室 起居室、餐厅 门 廊 公共卫生间 客卧室、卫生间 洗衣房 佣人房、卫生间 主卧室、卫生间 主卧室储衣间 儿童房 次卧室 共用卫生间 睡眠休息区 非正式 家庭起居区 动 公共 静 私密 厨房、早餐厅 特色空间 趣味空间 住宅区的开放空间分级化组织 （Open-space system) 私密空间 半私密空间 半公共空间 公共空间 住宅私有庭院、阳台或露台 住宅组团间的公共绿地和住宅之间的空间 小区级集中绿地、公共建筑、活动场地 小区外的城市公共空间 住宅区的开放空间分级化组织 （Open-space system) 社区价值 精神堡垒 小区的标志 精神的寄托 识别方向的参照系 与小区整体风格的统一 社区价值 识别符号系统 相同的建筑符号的运用在变化中实现统一 建 筑 识 别 社区价值 识别符号系统 植 被 识 别 统一的园林设计风格和树种的选择 植物小品的设计在每一个组团/邻里中各有不同，组成交通导示系统的一部分 社区价值 识别符号系统 符 号 识 别 大门、路灯、地面铺装、小品等风格的统一 和同一符号的反复应用塑造了一个突出的小区主题 社区价值 交往空间 “户外空间的质量与户外活动有密切的关系。在一定程度上，通过物质环境的设计，至少可以在三个方面住宅区内部的活动模式。即在地理、气候、社会等特定的条件下，可以影响使用公共空间的人和活动的数量、每一活动持续的时间以及产生活动的类型。而较长的户外停留则意味着富有活力的居住区和空间” — 扬·盖尔 《交往与空间》 社区价值 交往空间 市 民 广 场 Civic plaza 设计对步行友好的道路系统的五“C”原则: 连接（Connection） 方便（Convenience） 生动（Convivial） 舒适（Comfortable） 显著 （Conspicuousness ） 社区价值 交往空间 对 步 行 友 好 的 道 路 系 统 “鼓励邻里间接触的一种途径就是将他们的住宅朝着一条共同的小路敞开。相反的，设计通过分道运行或者加掩蔽的路线如相互看不见的户门会促成私密性与隔离。 一条拥挤而行进缓慢的道路可以成为一个中心场所，而一条快速路却是一堵墙。一条尽端式道路往往使邻里凝聚，而一条宽阔的林荫路却会起到划分组团的边界左右。” — 扬·盖尔 《交往与空间》 植被、硬质铺装与构筑物结合提高邻里空间质量 社区价值 交往空间 邻 里 空 间 * 北京别墅市场特征及发展趋势 1992 1995 1999 2003 北京别墅市场发展历史回顾 1992年：以玫瑰园、丽京为代表的首批别墅项目上市 1992～1995年：粗放型产品集中大量供应 1995年：政策性控制，停止别墅立项 1996～1999年：几乎无新别墅项目通过立项，部分存量房得以消化 2000～2002年：市场复苏转暖，人均GDP稳步提高，入世、申奥成功等众多利好因素促使别墅市场发展提速 2003年2月18日：46号令停止别墅土地供应，刺激别墅市场迅速放量 别墅市场结构性分析 （本报告中数据基于对北京目前在售141个别墅项目的调查） 在售项目中50%为2002年以来入市新盘 10-30万平方米中等规模项目为主流 别墅地域分布 在售别墅项目分布最多的六个区/县依次为： 昌平、顺义、朝阳、大兴、海淀、通州 六个区县的别墅项目占在售总量的75% 主要别墅分布区域特征总结 4900 “低档别墅” 第一居所 第二居所 郊区 通州 6300 性价比高的城市低密度住宅 第一居所 城市郊区 大兴 7769 景观型别墅