中国房地产市场失衡的原因.ppt

中国房地产市场失衡的原因 国内房地产市场失衡的主要表现 一是行业与行业之间的利益失衡。从1998年住房分配货币化以来，中国短时间内在最大范围内形成了一个世界上绝无仅有的“造城运动”，各地水泥森林拔地而起。原因何在？暴利所驱。在这种情况下，不仅导致了全国产业结构升级的逆选择，而且导致了社会资金与财富的逆流向，从而使得房地产业与其他行业之间的利益失衡越来越严重。 二是房地产业能够获得暴利，在于掠夺性制度使然。目前国内的房地产市场，一方面是有效的规章制度由于受到既得利益集团激烈反对而无法推行。如2003年央行推出的121文件，本来是对房地产市场金融规范的一个有效文件，却因为遭到强大的房地产商的反对，而被有利于房地产商的18号文件所取代；另一方面，过时的、不适应变化了的市场环境的制度则由于有利于既得利益集团而无法调整与改革。如住房预售制度，本来是一个1994年计划经济条件下的产物，是一个由消费者单边承担风险的制度，是一个严重掠夺消费者利益的制度，由于职能部门倾向于房地产商的利益而迟迟不进行改革。 还有，近几年来房地产业之所以能够迅速发展，与国内银行和现行银行政策的推波助澜有很大的关系。近几年来，国家向国内金融机构注资达5万亿元之巨，由于银行经营有国家为之担保，由于银行当期利润与银行当期经营者的利益直接相关，哪家银行不会借助国家信用无限扩张？一些房地产市场炒作者把房地产市场炒翻了天，一人竟可借款几个亿，买一百多套房，从而用银行的钱把房价炒高，侵害与掠夺他人之利益。这是世界上绝不可能发生的事情，但在中国成了平常事。 三是通过房地产市场，社会财富在短时间内迅速向少数人聚集，从而使得房地产开发商在短期内成了最富有的阶层。制度安排的掠夺性（如对农民土地掠夺）是房地产开发商致富的关键。这里仅举荦荦大端。如果政府对这种掠夺性制度不能够清醒认识与反思，不重新认识、进行重构，那么对这种制度进行改革将随时间推移日趋困难。而任何掠夺性制度安排都是一个社会经济由富裕向贫穷的逆转关键。 商业地产为何受冷落 知名房地产专家蔡为民分析，商用物业、工业地产等是宏观经济的“晴雨表”。在一个健康的房地产市场上，相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右。但目前国内部分一线城市不但商业地产价格严重低于同地段住宅价格，而且还出现了滞销。蔡为民认为，这说明目前商品住宅的火爆局面缺乏宏观经济基本面的支撑，而且房地产业自身也出现了冷热不均的不正常现象。 北京顶秀置业董事长刘新虎认为，在购买写字楼和商铺时，首付比例一般都会在50%以上，而且贷款利率没有任何优惠，比住宅贷款要高出很多。另外出租收益上政府又要征收较高的税，这些都大大抑制了写字楼和商铺的投资需求。这也是造成写字楼和商铺与住宅走势背离的原因之一。 房地产市场若要真正复苏，不仅是在住宅的成交量和价格上走好，更重要的是整个市场的长期投资及需求的恢复和稳定。中国不动产研究中心的分析报告认为，由于宏观经济形势变化以及利率、信贷、交易税费等政策的调整均会对房地产市场产生影响，在宏观经济企稳回升以及与住房消费相关的政策保持稳定的情况下，虽然不能断定房地产市场已经完全恢复， 但是无论是从成交量还是从价格来看，住宅市场转暖的迹象已经十分明显，市场各方的信心都在逐渐恢复。可以说，住宅市场的回暖是调控政策支撑下的回暖，在比较宽松的货币政策条件下，住房的改善性需求和投资性需求很容易被拉动起来，住宅交易的量价齐升缺乏必要的经济基础。而与住宅市场不同的是，写字楼市场与实体经济密切相关，受国内国际经济的基本面影响，基本上无法借助政策调控拉动需求。因此，写字楼市场更加受制于宏观经济的真实状况，也更能体现实体经济的走向。正因为如此，投资者对写字楼的投资需求会比较弱，而尚处于恢复元气中的企业，其办公需求也有一定的滞后性，这也决定了写字楼市场远不可能像住宅市场那样有快速的反应。 一线城市商业地产持续走低 目前，有着全国楼市风向标之称的上海已经出现了”往商倒挂”的现象。比如，位于上海恒丰路的商铺华森商务广场，地处苏州河畔黄金地段，自去年年底开盘预售。截至7月13日，总计369套可售商铺仅售34套，目前价格在1.8万元/平方米左右。而与其相距不远的住宅楼盘嘉里不夜城卓悦居（西区），同样临近苏州河，最新一次开盘也是去年年底，迄今563套可售房源已只剩3套，最新售价已高达2.8万元/平方米。 国际知名物业服务商世邦魏理仕最近发布的报告显示，今年第二季度上海办公楼平均租金为每天每平方米7.05元，环比下跌4.6%。而今年上半年，上海办公楼平均租金报价已经下