浅析业主共有部分产权保护问题.doc

浅析业主共有部分产权保护问题[摘 要] 当前，由于法律滞后，我国没有建立住房商品化的产权规则或由于产权不明晰，致使商品房买卖纠纷层出不穷，矛盾激化时有发生，并已经成为妨碍房地产业，特别是住宅产业进一步发展的制度瓶颈。因此，探讨业主共有部分产权保护问题十分有必要 [关键词] 业主 共有部分 产权保护 一、前言 随着住房制度改革和高层建筑物的大量出现，住宅小区越来越多，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的最为重要的权利。在建筑物区分所有权的诸多现实问题中，共有所有权一直是一个最为突出的问题，比之专有所有权而言其法律规定不仅匾乏、抽象，而且更加缺乏相关的机制加以保障。例如:我国商品房的房屋产权证上对公摊部分只登记面积的多少，而不列明公摊部分的内容，国有土地使用权证上更是不涉及共用部分，造成大量共有共用部分现实存在却没有法律上的权利主体的奇怪现象。房地产开发商往往以拥有住宅小区的大产权为由，将未分摊到各住户的共有共用部分据为己有，并以此获取双重利益。在小区业主权利意识苏醒和共有共用部分利用性、经济效益得到逐步显现的情况下，住宅小区内的公共配套设施、设备的产权权属不明，已引了房地产开发商、住宅小区物业管理部门、小区业主对共有共用部分的权利争夺，此类纠纷越来越多 二、业主共有部分产权保护措施 1、完善统一的登记制度和公示制度 区分所有物业产权制度最重要的配套制度之一，就是一个行之有效的不动产登记制度。不动产登记制度可以最直接的起到“定纷止争”的作用。要想把区分所有物业产权登记清楚，主要应该做到以下两点:一是在物业小区的专有部分与共有部分的范围和边界必须界定清楚的前提下，用于界定专有部分与共有部分的法律文件，必须送不动产登记机关登记备案。凡需变更，必选法律规定的程序进行变更登记;二是必须将房屋单元产权及房屋单元在小区共有部分所占的公有产权份额两项产权共同登记为一项独立的不动产。如果一个国家的不动产登记机关只要能做到以上两点，并向美国及其他发达国家那样将不动产登记机关所登记的信息向社会公开，供购房者及其律师查询，就一定能彻底根除开发商单方面变更规划的问题及小区全部土地产权被登记为使开发商的财产问题。目前我国物业小区范围内的土地使用权明明属于业主，但在登记机关登记的产权人却是开发商，这无疑是造成物业管理无序和混乱的最直接的原因 2、立法保障开发商向业主移交物业小区的管理控制权 物业小区实现由开发商控制到业主控制，是一个极其重要的权利和责任交接过程。这项工作做好了，小区的业主的利益将得到应有的保障。从某种意义上来说，实际上是使得业主有可能掌握主动权，对整个小区的建设质量进行全面验收，同时检查在开发商控制阶段，开发商是否存在经济上损害业主利益的行为，即是否按法律的规定，合法的使用小区的资金，是否按照法律的规定，收取和妥善保管维修准备金等，并且能够有可能发现前期建设中存在的问题而和开发商讨说法。小区控制权的交接，实际上也就是实现了小区业主委员会代表小区全体业主，对整个物业小区的建设质量进行全面验收。包括建筑物有物结构上的缺陷，建筑物的设计、施工及所用材料是否存在问题，小区的共有部分与园丁小区设计方案及建设施工方案之间存在的差距或不符之处，以及任何的建筑施工缺陷。并检查开发商控制阶段，是否存在经济上损害业主利益的行为。若果存在上述情况，业主委员会能够代表小区所有业主，在律师的协助下，向开发商提出交涉，寻求妥善解决的方案 3、建立和完善业主自治制度 为维护建筑物各部分应有的机能，解决彼此间的纷争，进而维护共同生活秩序，协调彼此间的共同利益，乃需要超越个人的团体组织，以解该团体组织的力量，签订管理规约，设置管理机构，处理共同事务。中这个管理团体，在美国，称之为“业主协会”，在日本，称之为“社区管理团体”，我国《物业管理条例》则更加明确了业主大会的成立方式、职责、会议形式、表决原则以及议事规则的主要事项，规定了业主委员会的产生方式、资格条件、职责、备案等。该项制度的核心是业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项做出决定，但重大的物业管理事项的决定只能由业主大会做出。这一制度有利于维护大多数业主的合法权益，保障物业管理活动的顺利进行。《业主大会规程》，更加详细的规定了业主大会的产生方式，业主大会的权利义务，业主大会的召开时间，投票方式，业主委员会的资格问题，业主委员会的权利义务等等，做了详细的规定。我国的这些立法措施，无疑推动了房地产市场建设的规范化。但是，实践中仍有一些问题继续明确和规范。比如，业主委员会的独立的诉讼主体地位问题。业主委员会要实施其相应的管理权利，法律就必须赋予其相应独立的身份。否则，它行使权利的时候就会显得苍白无力。另外，业主的权利受到侵害