浅谈如何提高房地产市场监管效果.doc

浅谈如何提高房地产市场监管效果[摘 要] 房地产业在我国是一个新兴产业，房地产产品参与市场竞争更是改革开放以前从未有过的。因此，在对房地产市场的经营管理方面，我们缺乏经验。正是由于房地产活动的复杂性和目前我国房地产监管水平的低下，使得建立完善的房地产监管体系成为势在必行的选择。本文从制度设计到监管主体行为规范，再到市场主体行为规制包括了房地产市场的各个层次，希望这些建议能够对房地产市场的有效监管起到积极的作用 [关键词] 房地产市场 监管 一个完善的房地产市场监管体系首先必须要有完备的管理体制做保证，这种管理体制必须保证房地产监管体系的权力运行合理，监管体系内部各部门之间能够相互协调、相互配合，整个体系运转流畅；其次，建立完善的房地产市场监管体系必须以实际需要为准绳，设置精简高效的组织部门；最后，完善的房地产市场监管体系是一个动态发展的系统，这个系统应该随着外部环境的变化而不断的发展，任何一个体系或者系统都是在与外部环境的相互作用、相互吸收中得到完善和发展的 一、完善房地产市场经济运行机制 面对形形色色的房地产交易，我国还没有建立完整的法律法规体系，例如现在还没有房地产抵押法、房地产拍卖法等重要法律。我国的经济体制改革是一场深刻的社会革命。这一变革必然会给社会带来一定的震荡。长期以来，我国的住房分配实行“低租金、无偿分配”的分配原则，土地分配更是以行政指令代替市场需要，这种体制的长期存在，已经形成了一种历史的惯性。这与市场经济中的法制约束、平等竞争是相悖的。在我国市场经济体制还不完善的条件下，新旧体制交替过程中的间隙必然造成经济生活的失控。这就给投机行为的滋生和蔓延提供了土壤，也为房地产市场的监管和宏观调控带来了难度。例如，土地的长期无偿使用，土地国家所有观念的长期淡化使相当一部分土地使用者认为自己就是土地所有者。这样，在新体制中实行土地有偿使用的情况下，这些人便可以利用手中拥有的土地使用权与他人甚至与国家作交易。经济体制转轨变形过程中，一部分房地产经济活动仍按传统方式运行(如土地无偿使用)；一部分房地产经济活动遵循市场原则运行(如土地使用权的招标和拍卖)；一部分房地产经济活动既受传统经济体制的制约又受新经济体制的作用(如土地使用权的有偿出让)；也有一部分经济活动游离于两种体制之间或两种体制之外。这样，新旧体制之间的碰撞和摩擦，直接导致了经济生活中信号的紊乱，相关经济主体的投机行为也就不可避免 因此，要引导房地产市场向着健康、稳定、有序的方向发展必然要建立完善的房地产市场经济运行体制，建立完善的房地产市场法律法规体系。政府房地产管理要在市场框架下运作，政府房地产管理的范围、权利、程序等必须符合市场化改革取向 二、建立健全房地产管理权责机制 权力始终是与责任相伴的。在房地产市场中，地方政府具有很大的管理权限，中央政府只实行总量控制。在土地的规划、使用上一般都由地方政府掌握，在整个房地产产业链上，地方政府都占有主导优势，地方政府在房地产管理中的权力已经大大超过了其应承担的责任，其权力明显大于其责任，权责出现了严重的不对等现象。在根本上，就是要引入房地产管理责任机制，明确责任与义务，形成房地产管理权力和责任相互制约、相互平衡的权责统一机制。另外，由于房地产本身的复杂特点，使房地产市场规律的作用机制出现具有滞后性和长期性，而地方政府官员的任期又具有时限性，因此，要完全实现权责对等的权力运行机制还必须实施责任的追踪机制，即行政责任不会因为行政首长的变动而模糊甚至消逝，只有这两种机制相互结合才能真正保证权力实施的公正性和有效性，行政权力才不会被滥用 三、规范房地产开发商的经营行为 在房屋销售过程中，房地产商经常利用信息的不对称来误导消费者以达到自己的目的。例如，玩弄概念，普通材料摇身变为高科技材料，一些经营者利用“轰炸式”的虚假广告宣传，误导消费；故意违约，捂房不卖只为高价等等。目前，故意违约现象在房地产行业表现明显。部分开发商主动违约，并支付给消费者一定违约金，目的是将商品房以更高价格转卖，赚取更多利润。针对这些不正当的现象，房地产监管部门必须严格的治理，运用行政手段和法律手段，特别是法律手段从根源上予以消除。从一定意义上讲，市场经济就是法制经济。法制建设对于维护良好的市场秩序，发挥市场的资源配置作用极为必要。在房地产市场的监管中，要运用法律手段，通过立法和司法，运用法律法规来规范和约束房地产开发商以及房地产中介甚至是政府等主体的行为，使房地产开发商严格依照法律的要求进行生产经营活动。另外各级管理部门要运用行政的、经济的手段，特别是运用市场经济机制来有效制约房地产开发商的不正当经营行为，从多方面对开发商行为进行监管，并实施有效的引导措施。只有综合运用各种监管手段和方式，房地产开发商的行为才能在