房地产项目融资新渠道及相关法律问题.docVIP

房地产项目融资新渠道及相关法律问题本来我讲的题目是房地产融资方面的一些法律问题，但是考虑到时间的关系，我把题目就压缩了一下，因为我感觉目前我们的房地产公司的融资尽管有很多的渠道，比如说我们有上市的渠道，有发债的渠道，有做房地产基金的渠道，但是我感觉目前可能都有一些限制，就是上市公司讲周期长，对我们公司本身的运营水平要求比较高，目前很多的公司未必能够达到这样的要求。我们发债来讲，应该是非常好的渠道，我们也在帮一些企业做一些企业债发行的工作，但是发改委的角度对企业债的投向有限定，基本是国家的大型产业的设施，一 般来讲，民营的资本现在还拿不到通行证。从房地产公司角度讲，去年我们做相关的业务的时候，发现这个品种非常好，所以从2002年开始，我们也陆续的帮助一些房地产开发公司在房地产信托业务中做了一些尝试，北京我们做了四五家房地产公司的房地产信托的业务，通过这些业务我们有一些体会。 　　大会的体会来讲，基本的意义在于对于民间资本是一个投资的渠道，对于开发商是融资的渠道，对于信托公司是一个新的业务品种，我们传统的信托公司更多的做的存款和贷款的业务，并没有放在信托上，我觉得现在回到了它的主营业务上。 　　从房地产信托的角度说也有他相关的法律依据，我现在列的法律法规是目前做房地产信托需要遵循的，大的有信托法，小的有信托公司的管理办法，和资金信托的管理办法，刚才庄总谈多资金信托的整个发行公司，我的理解也是严格按照上述的法律要求做的。 　　对于信托法，我们很多是媒体和开发商，我们不多做介绍，我只想谈我们信托的意义是什么，我们信托最大的意义是对于一家信托公司而言，或者一家受托人而言，他把信托的财产和受托人的自有的财产有一个严格的分离，这个非常重要，为什么老百姓敢买资金信托，是因为信托投资公司拿到你的钱，并不属于严格意义上的信托投资公司的财产，我们再打个比方说，我们现在很多信托公司也都有相关的不良债务，万一它打起官司来，他追索不到投资人的财产，这是我们信托法最大的意义，其实质意义在于严格的把新诺财产和受托人的固有财产通过法律的形式进行了隔离，这是一个很大的一个意义，所以说我在这里总结，他明确的信托财产的独立性原则，这个原则不确定的话，我们信托业务确实是无法进行的。 　　对于信托公司的管理办法和信托公司的资金信托的管理办法，以及信托公司的资金信托业务的央行的通知，我在这里就不多做介绍了，我的理解央行发布的一系列的办法，以及我们现在银监会所做的一系列监管，有他其内在的一些逻辑，其主要在于一方面希望我们的民间资本通过一定的渠道进入到我们的房地产领域，同时又担心出现那种变相的集资，出项一种无序的状态，所以我们发行信托计划有什么呢，有每一个信托计划的合同份额的数量的限制，就是200份的限制，你发行任何一个信托计划，你这个信托计划，不只从发行，还是持续的期间，你的份数不能超过200份，同时又有每一个合同最定资金的要求，就是不能低于5万元，别弄一千块钱存款也卖信托，这个主体太多，管理上可能比较麻烦。 　　那么，房地产信托也有一些法律上的特点，安全一个律师的角度看，什么特点呢？就是交易形式比较复杂，首先开发商要和委托人和信托公司都要有相关的信托合同、委托合同，同时他在整个的适用法律上也很多，我们目前市场中存在的信托计划很丰富，有资金信托，又包括贷款信托，股权信托，受益权信托等等，由于交易的模式的复杂性也导致适用法律很复杂，这样就产生的整个交易模式之中的合同的类型很多，我们有房屋买卖合同，财产租赁合同，股权转让合同，贷款合同，合同也很复杂。 　　那么，我们在简单介绍一下市场中的信托的种类，如果按照信托的份数有单一信托和集合信托，集合信托就是把众多的委托人的信托资金集合在一起而产生的产品，如果按信托本身的性质看，又分为资金的信托和房屋财产的信托。这也就是说，不同性质的信托交易模式也是不一样的。 　　我再看资金信托，自己我们这两年的操作，我们做过以下几种类型的信托，有贷款类的，有股权类的，交易型的，资产池的，什么是交易型，什么是资产池。庄总他们公司的信托应该是属于贷款类的信托，我们看贷款类信托的交易模式。 　　在整个的贷款类信托中是这么一个交易的框架，作为一个信托投资公司，他接受市场中的不特定的投资人的委托，把他们的资金以信托合同的形式集合起来，然后通过一个信托贷款的模式贷给开发商，在交易模式中，资金的回流是通过什么方式呢，开发商在信托计划期限界满之后，把资金偿还给信托公司。在这个交易模式中，作为信托投资公司，在贷款合同下，他还是需要有一个保证的。 　　我们看看这种贷款信托的特点，这种贷款信托的特点在于我觉得他跟商业银行的商业贷款并无本质区别，难度在于第二点上，开发商提供担保的问题，不是所有的开发商都能够找到符合银行要求的担保人，或者能够提供相应的抵押品，这是一个难点。