上海市嘉定区南翔板块轨交项目绿地威廉公馆.pptxVIP

绿地威廉公馆 ——个案分析 基本信息 地址 嘉定真南路德华路交叉口 板块 南翔 均价 17000元/平方米 开发商 上海绿地翔源置业有限公司 户型面积 二房74-96平米 建筑类型 小高层,高层 建筑面积 30万㎡ 占地面积 8万㎡ 开盘时间 2012年2月18日 入住时间 2013年年底 容积率 2.44 绿化率 35% 总户数 1767 物业费 2.80元/月/平方米 车位配比 1:01 投资商 绿地集团 建筑设计 英国UA建筑设计有限公司 建筑施工 绿地建筑、华流建设 景观设计 普利斯景观设计有限公司 区域位置 本案位于嘉定区南翔板块核心位置。 东临沪嘉高速公路、南至西靠沪宜公路中冶祥腾城市佳园，北达真南路； 紧邻南翔老城及交通枢纽中心，交通及配套非常齐全。 南翔板块核心位置 交通商业便利 交通配套 本案 本案周边交通非常便利，距地铁11号线南翔站仅仅200米，步行至南翔汽车总站2-3分钟，可乘坐南翔1、2、3路及嘉翔线至嘉定西站、南翔火车站等地，紧邻沪嘉高速南翔匝道口，30分钟内可直达中山公园等商圈。 紧邻地铁、公交站及高架 出行十分便利 商业配套 本案周边商圈较多，且均在步行5-10分钟左右，如小区东面的金域广场、商业一条街、小区南面祥腾佳园自带商铺的基本配套，以及南翔老城居住板块的菜场、超市及学校。 各类配套齐全 且距离较近 区域规划 小区周边按配套比较齐全，南面在建中的中冶祥腾城市广场今后将是是一个集商业、办公和高档居住于一体的城市综合体，规模相当于龙之梦广场。 中冶祥腾城市广场位于政府重点打造的“南翔国际居住社区”和“上海市郊第一CBD南翔智地”的商业中心和交通枢纽的核心位置。 大型商业城市综合体紧邻小区 区域综述 交通： 本案距地铁南翔站仅仅200米，周围公交环伺，紧邻沪嘉高速南翔匝道口，30分钟直达市中心，交通非常便利。 商业： 周边商圈较多，金域广场、商业一条街，南翔老城商圈等超市、菜场、学校齐全，步行都在5-10分钟内 规划： 由于本案交通及商业配套交完善，唯一的规划为，紧邻小区南部的大型商业城市综合体中冶祥腾城市广场，目前已在进行招商。 各类交通配套完善 未来规划有大型商业 小区规划 二期未售 三期未售 一期在售 可售房源 真南路 德华路 本案共分为三期开发，总体量共30万㎡，全部由高层及小高层组成，目前在售一期，位于项目最东面，距地铁站最近的位置。 一期推出4栋atrdeco风格的小高层，外墙为真石漆，两梯四户，由一房和两房组成。 一期2月18日开盘，目前销售良好，去化率近50%。 售楼处 大型居住社区 主推公寓小高层 主力户型 一房两厅一卫 建筑面积约75㎡ 两房两厅一卫 建筑面积约91㎡ 简评： 房型非常正气紧凑，利用率高，餐厅靠门一部分可设计成书房，增加实用性，中间套一房南北不通风，厨房卫生间采光不足。 简评： 两房位于边套，南北通透、设计合理，厨房宽敞采光好，走道面积有所浪费。 产品综述 房型 总套数 可售套数 去化率 一房 96 51 46.8% 两房 96 48 50% 本案房型设计为两梯四户，得房率高，一个楼面一房与两房各两套，房型设计紧凑、实用性强，但也有厨卫采光不足、走道浪费等小瑕疵，总体来说房型设计合理。 此次2月18日首次开盘，共推出4栋楼，共196套其中一房、两房各半，定价合理，销售情况良好，目前已接近有50%的去化率。 小面积房型设计合理 销售情况良好 价格分析与竞品 项目名称 在售产品 均价 在售主力户型 容积率 开发商 开盘（加推）时间 绿地威廉公馆 公寓 17000元㎡ 75-95一房、两房 2.2 绿地集团 2012年2月 华润中央公园 精装公寓、别墅 25000/㎡ 95-140㎡三房 180 ㎡四房 1.2 华润置地 2011年10月 新城公馆 精装公寓、 酒店式公寓 24000元/㎡ 140-206㎡三房四房 1.6 新城集团 2011年11月 路劲翡丽湾 精装公寓 14500元/㎡ 152㎡三房 1.84 路劲集团 2012年4月 从区域来看，本案周边在售项目基本集中在沪嘉高速以东，属于菁英湖板块。 从交通情况来看，中央公园及新城公馆这些项目虽然自然环境优越，但地铁站较远，交通通达性相对不便。 从产品来看，竞品普遍面积偏大，且精装交付总价较高，而路劲翡丽湾，虽然走低价路线，但同样交通无法和本案相比。 通过区域、交通、产品来看，本案具有错位竞争的机会。 客源分析 本案为高端新里系列，单价达到17000元/㎡，由于紧邻地铁11号线南翔站，地铁导入客为绝对主力，所以客户的购房用途大多为刚性需求。 区域方面，主力客群为市区客户，以及一些以嘉定周边区域的客群。 刚性需求多 市区客户为主 媒体诉求 媒体诉求方式为道旗、看板及报纸，诉