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房屋按揭贷款银行债权风险之法律分析 　　摘要：随着2008年我国一些地区冰雪、地震灾难和“断供”的发生，使得自然灾害中毁损、灭失与“负产值” 房屋的按揭贷款问题引起了各方面的高度关注。本文拟通过对我国房屋按揭贷款制度法律涵义的诠释及银行债权风险的分析，为完善我国房屋按揭贷款银行债权风险防范之立法做以借鉴。 　　关键词：房屋按揭；银行债权；风险分析 　　中图分类号：D920.4 文献标识码：Ａ文章编号：1005-5312（2011）26-0275-01 　　 一、房屋按揭贷款所涉法律关系 　　房屋按揭贷款包括三个基本法律关系,即开发商与借款人之间的房屋买卖法律关系、借款人与贷款银行之间的借款合同法律关系和借款人与贷款银行之间的抵押合同法律关系。此外,还可能存在以下法律关系:在预售阶段开发商为保证借款人清偿贷款而与贷款银行之间产生的保证合同法律关系;借款人按贷款银行指定的险种向保险公司办理保险而产生的保险关系;开发商在借款人不能按约定向贷款银行偿付本息时按原房价的一定比例回购房屋而产生的房屋回购关系。 　　 二、房屋按揭贷款银行债权的风险 　　 （一）来源于房地产开发商的风险 　　从严格意义上来讲，房地产开发商并不属于住房按揭关系中的主体，但开发商能否如期交付楼宇，从而使借款人如期得到预售合同项下的商品房，对银行的利益保障至关重要。来源于房产商的风险主要有： 　　1、开发商的欺诈行为。开发商以按揭贷款作为手段,用以筹措资金或骗取银行贷款挪作它用，致使借款人在银行抵押的房产不能变为现实抵押,开发商的担保也不能成为现实担保。此时，银行可能会被借款人指控资金监管不力，主观存在过错而影响债权的实现。 　　2、开发商延期交楼。开发商由于经营管理不善或其他原因导致楼盘烂尾、延期交楼。此时商品房买卖合同无法履行，必然导致与之密切相关的按揭合同也无法正常履行，从而损害到银行的利益。 　　 3、开发商所建楼宇与合同不符。虽然楼宇如期竣工，但所建楼宇存在质量不过关，面积缩水的种种问题。 　　 4、开发商开发楼盘未取得土地合法使用权。无法取得房产证或违法预售而使银行面临债权得不到实现的风险。 　　（二）来源于购房人的信用风险 　　信用风险又称违约风险，是指借款人由于各种原因以各种方式未向银行履约付款而给银行带来损失的可能性。借款人违约可以分为： 　　1、主动违约。主动违约是指借款人基于经济利益的考虑而故意违约。当违约所带来的经济利益超过违约所带来的损失时，如经济处于低谷，楼价下跌且低于应偿债务和应交罚金时，借款人可能会主动违约。目前，购房人一般是按房价的 70%借款，如果遇上房价大幅下跌，跌至低于购房者未付金额以下时，即房价下跌 30%以上，购房者就会放弃房屋，停止向银行交付借款，进行主动违约。 　　2、被迫违约。被迫违约是指借款人由于客观原因丧失偿债能力导致的违约。当借款人因意外事件、疾病等原因导致死亡、伤残、丧失工作能力而失去还款能力时，或者因失业、收入下降而面临经济状况恶化，无力继续还款时，都将会被迫违约。为控制来源于购房人的信用风险，国外通常作法是把按揭贷款控制在家庭总收入的三分之一，超过三分之一就要拉起警报。而我国的做法是：客户在申请住房按揭时要提供收入证明，目前这种证明一般由其单位出具，但有些单位开出的证明掺有水分，甚至有些人根据借款的需要计算出还款能力，开出假证明，这就使住房按揭有了潜在的风险。同时，我国正处于深化改革的重要阶段，失业、隐性失业的人数将越来越多，银行对借款人未来几年内的收入很难预测和把握。这些因素都使银行面临着巨大的按揭贷款坏账风险。 　　 （三）来源于被按揭房产的风险 　　一般来说，被按揭房产是住房按揭贷款安全性的最基本保障，一旦借款人在还贷上发生违约行为，抵押权人即银行就有权按照合同以法定程序折价、拍卖、变卖被按揭房产，以优先获得清偿。但由于住房按揭期间一般比较长，在按揭期间，按揭房产可能会因为各种自然灾害或者人为因素而遭到损毁，价值也随之灭失或下降；此外，从长远看，房地产具有保值增值的能力，但这并不排除由于经济波动，政策调整等原因导致房地产在一定时期内大幅贬值。 　　三、结语 　　 笔者认为，要解决住房按揭中存在的问题，归根结底，必须解决与住房按揭相关的法律问题，必须从法律上研究和探索能够引导和规范住房按揭市场的有效措施，建立和健全防范来源于购房人、银行、开发商各方风险的法律机制和防范系统，真正依法规范操作，从而促使楼宇按揭能够平稳、有效运作，保证楼宇按揭市场的安全。 　　 　　 参考文献： 　　 [1]江帆.商业银行房贷风险与防范[J].湖南涉外经济学院学报,2006(05)：1-3. 4