第11章路线价法 2.pptVIP

§11-1 路线价法的基本原理 二、路线价法的概念 三、路线价法的理论依据 §11-2 路线价法的操作过程 五、制作深度指标表 （二）深度指数的制作思路 （三）制作方法 （三）制作方法 六、计算各宗地土地价格 例 某块临街深度30.48m(即100英尺)、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。试根据四三二一法则，计算其相邻的临街深度15.24m(即50英尺)和45.72m(即150英尺) 、临街宽度均为20m的两块矩形土地的总价。 六、计算各宗地土地价格 例 3、街角地 4、特殊形状土地 练习题 某城市街道,路线价标准深度为18米,按临街递减每6米单独深度百分率分别为0.5,0.3,0.2,0.12.已知某临街地,临街宽度为30米,临街深度为12米,土地价格为36万元.试求同样临街宽度为50米,临街深度为24米地块的土地价格. 36=U0*dv1*(f*d) Dv1=(0.5+0.3)*18/12 Dv2=(0.5+0.3+0.2+0.12)*18/24=0.84 V=U0*dv2*(f*d)=84万元 §11-3 城市基准地价评估 一、城市基准地价的概念 城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格 §11-3 城市基准地价评估 二、城市基准地价评估的步骤 1、制定作业方案，确定区域范围 2、明确基准地价的内涵、构成、表达方式 3、划分地价区段（商业路线价、住宅片、工业片） 4、抽查评估标准宗地的价格 5、计算区段地价（路线价、区片价） 6、确定基准地价 7、提出基准地价应用的建议和技术 §11-4 基准地价修正法 一、概念 是在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整系数将估价对象宗地所处土地的基准地价调整为估价对象宗地价格的方法。 调整：1、房地产市场状况调整 2、估价对象状况调整 二、程序 1、搜集有关基准地价的资料 2、查处估价对象所处地区的基准地价 3、进行市场状况、土地状况调整 4、求估价对象宗地的价格 §11-5 补地价 一、补地价的四种情况 （1）更改用途（2）增加容积率（3）处分划拨土地使用权（4）期满续约 二、补地价的计算 1、理论公式 补地价=新土地使用条件下的地价-旧土地使用条件下的地价 2、单纯提高容积率 补地价（单价）=新楼面地价X新容积率-旧楼面地价X旧容积率 =增加的容积率X楼面地价（楼面地价不变） §11-5 高层建筑地价分摊 一、分摊意义 现实需要 二、分摊方法 1、按建筑面积进行分摊 适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物 2、按房地价值分摊 适用各部分的房地价值有差异但差异不是特别大的建筑物 3、按土地价值进行分摊 价值是市场化的，一直在变动 例 某幢大厦为六层综合楼，其中一至三层为商场，四至六层为写字楼，商场为甲公司拥有，写字楼为乙公司拥有。该大厦的土地价值为3500万元，房地总价值为5000万元，其中商场的房地价值为3 000万元，写字楼的房地价值为2000万元。请按照房地价值进行分摊的方法计算甲、乙公司占有的土地份额及分摊的地价数额。 【解】 甲公司占有的土地份额=3000/50000=60% 乙公司占有的土地份额=2000/50000=40% 甲公司分摊的地价数额=3500×60%=2100（万元） 乙公司分摊的地价数额=3500×40%=1400（万元） 某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为6000万元，其中土地总价值为2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积为200m2，房地价值为130万元。请按照土地价值进行分摊的方法计算该人占有的土地份额。 该人占有的土地份额= =2.4％ 房地产估价的三种基本方法 房地产估价 第十一章地价评估与分摊 一、路线价法的需要 城市繁华的商业街道两侧的土地同时需要估价 街 道 第11章 路线价法 对面临特定街道、接近性行相当的城市土地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价（路线价），然后据此路线价，再配合深度指数表，用数学方法计算出临街同一街道各宗土地价格的一种估价方法。 街 道 街 道 标准深度 第11章 路线价法 替代原理——实质上是一种市场比较法 在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”；“路线价”是若干“标准临街宗地”的平均价格，可视为市场法中经过变易情况修正、市场状况调整后的“可比实例价格”；该街道其他临街土地的价值，