中国超高层住宅产品发展趋势研究 - 五合智库.pdfVIP

中国超高层住宅产品发展趋势研究 超高层住宅的建设热潮起源于二战后的美国，在那个史无前例的经济发展的黄金年代， 各大财团不断刷新世界最高大厦的记录，从写字楼到住宅，从美洲到亚洲，这种摩天楼情结 在东京、香港迅速开花结籽，随后两大城市迅速成为亚洲国际大都会的典范,超高层公寓于 是随着超高层写字楼的日渐成熟而应运而生。香港作为地少人多的典型代表顺理成章地成为 超高层公寓发展的成熟版本。 表 1：香港已建成典型超高层公寓 名称 高度（米） 层数（层） 建成时间 擎天半岛 256 75 2003 年 君临天下 255 75 2003 年 晓庐 252.4 72 2003 年 天玺 270 68 2009 年 资料来源：五合智库 从城市的发展角度而言，经济发展水平、人口稠密度越高、城市化率越高，即意味着城 市土地越稀缺，地价越高。而这些因素中，经济发展水平是其主因，因此其直接决定了超高 层公寓的诞生与否，而非如一般理解的高地价为其主要发展缘由。从以下这个图表中，我们 即可简单比较，2008 年 GDP 排名前四的上海、北京、深圳、广州也是目前国内超高层发展 较成熟的四大城市，而其他一些城市目前发展较滞后，也是经济未到一定程度，如杭州、成 都等总量都在 4000 亿左右的水平，超高层公寓仍在起步阶段。 表 2：2008年城市前五名 城市 GDP 上海 北京 深圳 广州 武汉 重庆 常住人口密 深圳 上海 广州 南京 北京 成都 度 资料来源：五合智库 这也正印证了为什么超高层住宅往往诞生于全球城市中。全球城市（Global city）又称 为世界级城市，是对在社会、经济、文化或政治各层面直接影响全球事务的城市的全新称谓。 随着全球化的观点日益深入民心，全球城市也逐渐为人所熟悉。这些城市往往模糊了国界， 为人所熟知，如最老牌的全球城市巴黎、纽约、伦敦等，几乎妇孺皆知，再如新兴的亚洲城 市新加坡、上海、香港、东京等，均不再冠以前缀“中国”上海、“日本”东京等。全球城 市凭借其强大影响力，如巨大的吸铁石般吸引着国内外人口、技术等资源，成为本国效率最 高、土地价值最高的城市，于是便催生了超高层公寓地迅速发展，在这些城市中发展超高层 住宅几乎已成为理所当然的观念，那么对于其他非全球城市而言，超高层住宅是否适合发展 1 呢？这是超高层住宅未来能否持续发展的重要关键，因为全球城市有限，意味着如若超高层 住宅仅仅在这些城市发展，其生存空间将日渐狭小。接下来，以中国的超高层住宅发展为基 础，考量在非全球城市发展超高层住宅的可行性。 首先，超高层住宅项目的选址特征。第一条，也是最基本的，超高层住宅一般需符合城 市发展的要求，位于城市规划重点区域或城市形象展示区，这一点可以从出让土地的环节进 行控制。其次，是最关键的，需满足经济效益要求，地价最高的地段才有必要建造超高层住 宅。超高层住宅建设，一般都是一个城市规划中的地标项目，那么至少它需要符合两点要求： 第一、选址上必定是城市中心区，只有寸土寸金的城市中心区，才有必要建设高容积率的超 高层住宅，凸显其地段含金量，实现利益最大化。如香港的“晓庐”超高层公寓，就位于香 港本岛跑马地司徒拔道，脚下是繁华的香港 IFC 中环 CBD,又能直面维多利亚全景，在这样 的黄金地段建设容积率高达 8.0 的“晓庐”实为上选。第二、超高层住宅一般拥有较稀缺的 城市景观或自然资源，如很多超高层住宅选择临江而立，即看重其能高效利用景观资源。又 如一些超高层住宅也愿意围绕大型城市公园，如曼哈顿的中央公园，这些都可作为超高层住 宅最具有竞争力的产品特