第一章房地产与房地产估价.pptVIP

不动产估价 第一章 房地产与房地产估价 第一节 房地产基本概念 第二节 房地产估价的概念 第三节 房地产估价发展及趋势 第二节 房地产估价的概念 一、房地产估价：是指专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用合适的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 第三节 房地产估价发展及趋势 一、房地产估价研究背景 主要网站 中国房地产估价师协会：/ 估价师咨询网：/ 中国土地估价师协会：/default.aspx 中华人民建设部：/ 建设部住宅与房地产信息中心：/ 作业 1.何谓房地产？ 权益和区位在房地产和其他资产价值影响中有哪些异同？ 2. 何谓估价目的？目前主要有哪几种估价目的？弄清估价目的有何重要意义？ ◆用途多样性：指土地根据人们需要可用于多种不同用途，用途多样这一特性主要是空地所具有的，在现实中房地产的用途并不是随意决定的。从经济角度来看，土地利用选择的一般先后顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。 涉及广泛性：指房地产涉及社会各方面，容易对外界产生影响，也容易受到外界影响 。 外部性：称外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体(生产者或消费者)进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。外部性分为有利的外部性（外部经济）和有害的外部性（外部不经济）。 权益受限性：指受法律的制约。政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的： (1)管制权 ：政府为了增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接对房地产的使用作出限制（例如建筑密度等）。 (2)征税权：政府为了提高财政收入，可以对房地产征税或提高房地产税收。 (3)征收权：政府为了公共利益的需要，可以强制取得公民和法人的房地产，但要对被征收的公民和法人给予公正补偿。 (4)充公权：政府可以在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产。 流动性差：指房地产的交易不可能很频繁。房地产由于价值量大，加上具有不可移动和独一无二的特性，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生 。 流动性是指在没有太多损失的条件下，将非现金资产转换为现金的速度。 当急需资金时，替代变卖房地产遇到的难以变现问题的办法，是将房地产抵押或典当来获得现金。 保值增值：房地产由于寿命长久、供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移，价值会自然增加，即自然增值 。 引起房地产价格上升的原因主要有4个方面： ①对房地产本身进行投资改良，如装饰装修改造，更新或添加设施设备，改进物业管理； ②通货膨胀； ③需求增加导致稀缺性增加，如经济发展和人口增长带动房地产需求增加； ④外部经济，如交通条件或周围环境改善。 以上四种原因引起的价格上涨，哪种是真正的房地产自然增值 思考1： 思考2： 出让土地使用权的价格一般会随剩余使用年限的减少而下降， 这是否与房地产的保值增值特性相悖 注意：房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不排除房地产价格随着社会经济发展的波动而波动，房地产本身的功能变得落后、周围环境恶化使房地产价值下降，甚至过度投机、房地产泡沫破灭后出现的房地产大幅度贬值。具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。但如果预期可以续期且续期的补地价很少或者续期后，则该房地产的价格又会高起来。 三、房地产的分类 对于房地产估价来说，有意义的房地产类型的划分主要有4种： ①按用途来划分（10类）： 居住房地产、商业房地产、办公房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、娱乐房地产、工业和仓储房地产、农业房地产、特殊用途房； ②按开发程度来划分： 生地、毛地、熟地、在建工程、现房； ④按经营使用方式来划分： 销售、出租、营业和自用； ③按是否产生收益来划分： 收益性房地产、非收益性房地产； 简单定义：指为特定目的评估房地产的特定权益于特定时点的价值的活动。 1、专业房地产估价人员 专业房地产估价人员：指经过房地产估价人员职业资格考试合格或者资格认定、资格互认，取得相应资格并注册生效，从事房地产估价活动的人员。目前，中国房地产估价人员职业资格有房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格两种； 专业土地估价人员。 房地产估价定义中的关键术语： 2、估价目的：是指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途，或者通俗一点讲，委托人将未来完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为。 不同的估价目的来源于对估价的不同需要。估价目的可以划分为：土地使用权出让，房地产转让、租赁、抵押、典当、保险、税收、征收和征用补偿、损害赔偿、纠