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窝洛沽XX项目整体营销报告 2010年4月6日 需制定的游戏规则？  （市场分析） 【市场分析】 市场概述 地方经济： 【市场分析】 现状与趋势 同质化时代 .建筑布局、形态、户型、风格、档次、品质、环境同质化愈发明显 .物业的同质化将要求更加精确地市场定位和客户群的细分 .本项目的特点，及所处的区域形成竞争差异 游戏的资本   （项目优劣势） 项目优势 商住一体化，将为项目增加利润点，但对商业经营提出更高的要求 地理位置优越，交通便利，位于交通的中央枢纽处 周围常住人口密集，住宅需求量大 借助鸭洪桥区域优势，可形成相对规模、整体定位的区域集中商业 环境优势明显，还乡河和双城河在镇区穿过 ；南侧有一代建中心公园，小区内六组主题庭院 项目整体定位于高端，满足客户群日益增长的购房消费需求 建筑风格：现代简约派！半地下室、车库位置的人性化设计，满足人们追求高品位生活的欲望 物业管理：小区出入口的设计，保障了小区安全的同时提供了最大化的方便 户型设计亮点突出，顶层阁楼的设计、露台的设计（赠送面积）可以提供个性化的生活空间 剪力墙的建筑结构，保障区域内无可比拟的优势 项目劣势 完全开放，对物业管理提出较高的要求 户型面积档位不足，部分客户流失现象存在 客户群的喜新厌旧，相对于玉田城区，本区域内发展潜力相对不足 滨临主干道，小区居住环境相对受到影响 小区周边配套相对不足 他们，将会上瘾？ （目标客户群定位） 目标客户群定位 我们将以他们为目标客户： *以80%本地居民改善居住环境为主的客户为主，以20%非本地居民为辅（来鸭洪桥做买卖的外地人） *改善居住环境与投资型购房者 前者为主 后者为辅 目标客户群定位 主力客户群描述 第一主力档：30-55岁以改善居住环境为主的客户 第二主力档：25-30岁以首次置业为主的客户 第三主力档：55-70岁以养老居住或为子女购 房为主的客户 第二档主力档客户的消费心理特征： 第三档主力档客户的消费心理特征： 对居住空间的要求不高，满足基本养老需求即可 对公共环境空间的要求相对较高 对生活的便捷性需求相对强烈 消费者心理描述 目标消费者的需要 价值认同感 ********** 身份的象征 ********** 圈子主义 ********** 楼盘综合素质 ********** 生活的品位 ********** 本项目能给与的 客户群的地域情结 地区性的地标性建筑群落 成功人士的名利场 开发商的鼎力之作 定制化、质感的前沿式生活 游戏秘籍及核心解密 推广核心主题概念 核心定位 核心概念 宣传核心：稀缺、罕有 宣传形象：尊贵 形象诉求：化时代宅邸，未来的建筑 传承上风上水 概念原点：自豪、骄傲、身份的名片 独一无二的特质 少数人享有 区域核心物业 核心定位 推广口号 属于未来的品质大宅，少数