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如何做好动态成本管理 众所周知，房地产项目开发是系统而复杂的过程，成本管理的目的在于，通过有效的成本管控手段确保项目各项经营指标顺利完成，实现企业利润最大化的目标。同时通过成本动态管理，清理和规范成本业务工作，进而指导招标、采购、施工等业务活动的计划管理及成本费用使用管理。 动态成本控制工作的前提 应针对土地、前期策划、设计、施工、销售等成本构成要素进行规划、控制，建立科学系统的目标成本管理体系。作为成本动态控制的对象，制定准确而细化的项目目标成本自然成为首要工作。 动态成本反映的是： 项目实施过程中的预期成本，通过实时反映目标成本和动态成本的差异，帮助相关部门及时发现问题找出差距并解决问题，实现对成本的掌控。 动态成本的核心是： 实时性，动态指的是在项目整个周期的任一时间点，都能实时反映项目最新的成本状态，例如，成本节于、尚未发生项目、已付款项等。 动态成本控制强调在项目执行过程中能对项目全成本进行实时测算，只有这样才能控制成本、辅助营销决策。如果还是在项目结束时得到相关成本数据，实际上只是完成基本的成本核算工作，对成本动态控制而言失去了意义，因为到了项目结束时木已成舟，谈控制为时已晚。 动态成本控制主要关注以下几个方面 以合同管理为中心: 动态成本=发生成本+待发生成本， 发生成本=合同成本+无合同成本。 合同成本是动态成本中变动性最大的部分，其高变动性决定了它是成本控制的重中之重。而无合同成本，如政府报批报建费用等，则相对容易控制。正是因为工程合同的不确定性，导致了成本控制的复杂性，反映在具体业务中，就表现为设计超标、暂定工程量变化、变更黑洞、款项超付等成本失控现场频频出现。所以，我们在成本管理中必须以合同为中心。 反应三个要素 动态成本（预期成本）：动态成本反映任意时段项目综合成本及结构分布； 实际完成成本、实际完成成本指的是项目当前以及建设施工完毕的工作量，与动态成本对比可反映出项目整体进度； 实际支付成本：实际支付成本指的是实际支付的款项，与实际完成成本对比反映出款项的支付进度，包括应付、实付的情况。 这三个要素可以很好的反映成本执行的全貌。 理解三条动线 随着项目招标、采购业务活动的进行，待发生成本不断转化为合同成本（或无合同付款），直至项目竣工。 合同实施中伴随着变更签证发生、工程量确定等因素影响着合同成本（结算值）变化。 成本结构树下层层子项之间超支结余的合理调整。 建立成本预警机制 成本控制部门要建立成本预警制度。 成本预警制度指的是成本控制部门与有关部门配合，在项目发展的不同阶段根据项目发展的具体情况实时、定期调整成本台账，及时反馈有关成本变动情况，预测成本变动趋势，做出细项成本超支节余判断，并通过各种有效途径（如项目经营会议、公司审批流程）及时进行调整，提前消除造成成本异常波动的不合理因素。另外，在项目完工后，由财务部门、成本管理部门共同牵头，对项目开发成本的组成、分布、变化过程进行深入分析，并坐车合理的评估。 系列报表组成: 《成本统计分析表 》 《动态成本台账》 《成本超级报警台账》 《合同台账》 《设计变更台账》 《现场签证台账》 《无合同成本及付款台账》 《待发生费用规划测算台账》 信息化建设 动态成本构成是相当复杂的，需要多部门协助工作，为了能实施得到动态成本相关数据，实现成本核算、成本控制的目标，我们有必要借助信息化手段提高陈本管理水平（如NC系统、ERP系统）。成本管理系统其实是能够反映出项目成本的信息平台，他可以辅助我们建立成本结构体系、规范操作流程、实时记录跟踪核心业务进展、实现业务、财务、资金管理的有机结合。整个系统的核心是围绕合同管理进行的，包括了目标成本、合同台账、合同变更、合同结算、付款管理、资金计划、动态成本等功能。系统还可以提供厥词依据，比如付款时间、历史账务，大量的基础工作能够通过成本管理系统实现简化，它的透明核实时查询可以让相关人员提高效率并且对项目进行监控。系统通过即使反映目标成本和动态成本的差异，大幅提升企业对成本的掌控能力，加快决策进程，今儿提高企业的核心竞争力。 动态成本控制可以视为目标成本的执行实施阶段，全方位贯彻既定成本指标的重要性毋庸置疑，然而，项目品质提升与费用成本增加，招标采购（材料设备限价）正常工作时限与进场工作的紧迫，甲方分包项目多寡与总承包既得利益，设备选型与后期维护费用，工程进度款激励施工与合同付款条件的约束，赶抢工与索赔等一系列矛盾的妥善化解也显得尤为重要。动态成本管理始终贯穿寻求矛盾平衡点的过程，既要达成成