REITS本土化进展战略.docVIP

REITS本土化进展战略 多数国家城市发展过程证明，城市化水平从30%提高到70%是一个快速发展时期，当前我国城市化水平约为46%，按每年以一个百分点的速度递增计算，仍有20年的城市快速发展期，即使在住宅地产相对饱和以后，商业地产的迅速崛起还可为房地产投资信托基金（REITS）的发展提供一个新的机遇。REITS是指通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，专门用于房地产租赁、投资、销售等方面，集众多分散资金于一体的一种投资体制。在房地产金融市场上，美国次贷危机的教训已经让人们意识到简洁化、场内化的重要性。而REITS作为房地产金融市场的金融工具，对破解房地产金融难题可以发挥重要作用。为此，本文通过分析当前国内房地产发展形势，认为应加快REITS的试点工作，从房地产金融体系整体角度出发制定相关政策，促进房地产金融市场发展。 一、REITS在投资组合中的优化作用 REITS具有分散投资风险的效应，以不动产组合的REITS形式进行投资管理已成为许多机构投资者配置资产的重要工具。Bret.R.Wilkerson在《RealEstate：PortfolioAllcation，Dive-rsification，andTiming》一文中从资产类别角度研究REITS，指出REITS在投资组合中可以发挥多元化投资的调剂作用。REITS不仅拥有相对稳定的现金流入，而且可以预防通胀，在央行加息的条件下，房地产物业租金的上升能增加REITS的收入，所以从投资组合的观点看，大型投资基金可以减少债券投资，以分配给REITS更多其他的投资份额。REITS具有长期收益率高于股票、波动性低于股票且与股票、债券的相关系数低的特点。在传统的资产组合中通常只包含债券、股票类证券，REITS的加入使投资组合更趋于多元化，可有效降低投资风险，提高投资报酬率。根据资本资产定价模型理论，一项资产的期望报酬率取决于它的系统风险，而度量一项资产系统风险的指标是beta;系数，它反映了某项资产的收益率与市场组合之间的相关性，计算公式如下：beta;J=cov（KJ，KM）/sigma;M2=RJMsigma;Jsigma;M/sigma;M2=RJM（sigma;J/sigma;M）式中：cov（KJ，KM）表示第J种金融产品收益率与市场组合收益之间的协方差，它等于该产品的标准差、市场组合的标准差及两者相关系数的乘积。从此关系式可以看出一项资产的beta;值大小取决于以下三个因素：①该产品与整个市场的相关性；②自身的标准差；③整个市场的标准差。同理，也可以从资本市场有效性假设出发，再加入REITS后该组合的有效边界向左上方移动，可以判断在相同风险水平下增加REITS后的组合可获得更高的收益，或是为取得相同收益水平，增加REITS后的组合只承担更低的风险。投资者利用以上原理可以投资不同类别的房地产项目，使不同产品报酬率相互调剂，分散风险，不会因个别REITS的走势不好而受到影响。以美国REITS为例，在过去30年里，REITS的年化收益率为13.95%，比美国同期主要股指的年化收益率即标普500指数12.96%、道琼斯指数9.01%、NASDAQ指数11.87%要高；期间，REITS年收益率波动率为13.04%，比美国同期主要股指年收益率波动率即标普500指数14.92%、道琼斯指数15.13%、NASDAQ指数22.28%要低。上述分析告诉我们，对于自住购房者而言，可以用先期攒下的钱购买REITS，从而对冲房地产价格上涨带来的风险，锁定既定房屋面积，将攒购房钱转化为攒房屋面积，轻松实现购房梦；而对于个体投资者而言，得到了投资房地产的便捷途径，不必再依靠购买商品房来实现个人资产的保值增值，房地产的理性投资需求将借助REITS得以实现。 二、REITS“三步走”战略构想 1.初始阶段。在这一阶段，REITS一般具有较低的杠杆效应，资金的流动性较差，拥有的REITS产品有限，但随着REITS可成为继股票、债券、银行存款与房地产投融资的有效选择后，政府会采取一系列鼓励政策促进REITS的发展。2011年国家提出建设1000万套保障性住房任务后，总共需要1.4万亿元的建设资金，单靠各地政府的财政支持是远远不够的。而REITS提供了一条有别于传统融资的途径，各地政府可以借助REITS的融资功能，以市场化手段整合民间资本，既能为保障房建设提供急需的资金，推进保障房必要的市政配套设施建设，又能将对市场构成冲击的国内外游资转化为稳定市场的中坚力量，从而既实现有效的市场供给，改善民生，又能吸纳流动资金，稳定楼市，抑制房地产投机，遏制房价过快上涨。参照商业银行目前贷款6.48%的利率水平，REITS的回报率只有在8%以上才能吸引大量的投资者参与，按现行税收