《写字楼项目全程策划与营销推广策略》教程.ppt

档次定位 功能定位 主题定位 客户定位 * 写字楼档次定位的主要因素：盈利模式、城市级别、商务氛围 物业级别 盈利模式 城市级别 商务氛围 持有 销售 一线城市 二线城市 三线城市 四线城市 核心商务区 非核心商务区 超甲级 √ —— √ —— —— —— √ —— 甲级 √ √ √ √ —— —— √ —— 次甲级 —— √ √ √ √ —— —— √ 商住 —— √ √ √ √ —— —— √ 以上仅供参考 * 档次定位 功能定位 主题定位 客户定位 * 写字楼主题定位：做的与别人不一样些！ 寓意 造型 主题定位 中信——中国尊 北京银泰中心——中国情 中信——中国尊 上海IFC 北京新保利大厦 北京银泰中心 绿色 北京融科资讯中心 北京世纪财富大厦 SOHO中国系列 * 档次定位 功能定位 主题定位 客户定位 * 写字楼客户定位：客户级别首选，同时考虑行业 客户 超甲级 世界500强企业、国内1000强企业为主，金融保险、咨询法律会计、电子信息科技、办事处等 甲级 世界500强少部分、多数以国内知名企业为主，金融保险、咨询法律会计、电子信息科技、办事处等 次甲级 少数国内知名企业、多数中小私企，金融保险、咨询法律会计、电子信息科技、广告传媒等 商住 绝大部分中小私企，金融、咨询法律会计、信息科技、广告传媒、建材装饰、物流商贸等 特别提示：如果关系户、急待租赁等原因，以下两种行业千万注意 保险公司业务部：人多、面积大、租金不高、楼层环境极差 地产经纪公司业务部：人多、面积大、租金不高、楼层环境极差 * PART 4 写字楼定位 定位内容 定位方法 案例分享 * 项目定位总结—— 写字楼的定位主要依托于城市级别、商务环境、盈利目标而确定，功能上除了传统办公功能，更将向城市名片＼旅游观光方向发展，因此写字楼形象塑造极为重要。 * PART ７ 写字楼产品塑造 案例分享 甲级与超甲级配置 ★ * 写字楼产品设计整体原则—— 与市场定位的契合度——以项目的定位为产品设计原则依据 ，切忌产品与定位背道而驰； 与周边建筑的协调与出跳——项目的主题性； 与周边环境的融合性——注重周边的自然景观的利用（尤其的附加功能——商务餐饮）； 项目二期三期升级与一期的连续性与升级表现——北京财富中心，150米建筑与260米建筑的融合性； 对于综合体——各物业的相容性 容积率、建筑高度吃满——； 设计前瞻性——保证5-10年不落伍； 实用性与面子工程—— * 起床6:30，各种交通方式前去办公产所 私家车——充足的停车位；（赚钱的工具） 公共交通——公交、地铁（接驳系统，即使不能接驳至楼内，也要尽力拉近地铁出入口与楼宇距离） 酒店和写字楼独立出入口，独立落客区 酒店入口 写字楼入口 写字楼 酒店 地下车库入口 * 车位数量标准 车位系统——万平米配置65个停车位为佳，自行车配置尽量减少 地面停车 地下停车 独立型停车（塔式停车楼） 机械式停车场——高度、楼板承重 停车场：小型汽车按每车位25平方米、自行车每车位1.2 平方米 停车库：小型汽车按每车位40平方米，自行车每成为1.8平方米 停车方式 * 整体布局与交通布局的核心原则 整体布局 宁要一个高点儿的楼，不要几个很“矮”的楼 地标性建筑尽量双塔布局或对称布局； 层平面布局面积大的楼宇，外部可以统一形象，内部进行分栋设计（例如鹏润、北京环球金融中心）； 落客区——尽量布局于城市主次干道，便于泊车； 主入口——尽量布局沿街，形成充分展示效果； 车入口——避免占用建筑整体布局面宽，可考虑设置于侧后方； 人车分流—— 考虑未来规划——轨道交通系统的接驳 交通布局 * 8:45看到办公场所，高高兴兴走进大堂，迎来繁忙而快乐的一天 大厦外观——建筑外立面，核心要素：风格、材质、颜色、开窗、楼外广告 大厦大堂——高度、装修、水系、照明 电梯厅等候——装修、电梯数量、电梯品牌、电梯能力 大厦外观——建筑外立面，核心要素：风格、材质、颜色 风格：现代商务、简约欧式 * 8:45看到办公场所，高高兴兴走进大堂，迎来繁忙而快乐的一天 开窗通风——在保证建筑风格和外立面效果的同时，保证可开启，通畅气流。 楼外广告位——楼宇品质最好的宣传力度。 * 8:45看到办公场所，高高兴兴走进大堂，迎来繁忙而快乐的一天 大厦大堂——写字楼的面子工程（高度、装修、水系、照明、水牌） 高度——通常挑空8-12米，至少局部挑空两个楼层 装修——大理石、花岗岩甚至进口洞石 水系——局部水幕墙处理更加突显大堂灵动性 照明——暖色调灯光系统 水牌——入住客户完整标识系统 附加动作——绿植租摆，增加绿色生态氛围。更有甚者大堂摆放文物！ 企业总部——增设大堂食品吧（糕点、咖啡、冷热饮等） * 8:45看到办公场所，高高兴兴走进大堂，迎来繁忙而